● 交流会事例記録
第＊＊回＊＊地区地域交流会記録
日時 ：平成＊＊年＊＊月＊＊日（日）１３：００～１６：００
場所 ：Ａマンション管理組合 １階集会室
出席者 参加管理組合
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Ａマンション管理組合 ：３名
Ｂマンション管理組合 ：２名
Ｃマンション管理組合 ：１名
Ｄマンション管理組合 ：４名
Ｅマンション管理組合 ：１名
Ｆマンション管理組合 ：１名
Ｇマンション管理組合 ：２名
Ｈマンション管理組合 ：１名
Ｉマンション管理組合 ：２名
Ｊマンション管理組合 ：１名
Ｋマンション管理組合 ：１名
埼管ネット
会長 ：１名
副会長（司会） ：１名
理事 ：２名
事務局 ：１名 |
Ⅰ 開会挨拶 埼管ネット会長
今日、マンションは全国で４５０万戸、１０人に一人はマンション住まいです。＊＊市では、既に住民の半数がマンション居住者という現状です。埼管ネットはこうした状況を踏まえ、地域支援活動を続けて行きたいと考えております。今日は、皆さんのお話を聞くのを楽しみにやって来ました。よろしくお願い致します。
Ⅱ 埼管ネットスタッフ挨拶
Ⅲ 出席者自己紹介
各マンションと出席者の自己紹介。
① Ａマンション管理組合 Ａ氏
理事の任期は２年で毎年半数を改選しています。去年は副理事長を勤め、今年は理事長をしております。
② Ｂマンション管理組合 Ｂ氏
初めての管理組合理事を勤めています。悪戦苦闘しながら理事長をしています。
③ Ｃマンション管理組合 Ｃ氏
こちらのＡマンションから半年遅れて竣工して、はや１７年たちました。今年２月に理事を引き受けましたが、理事も２巡目にはいりました。
④ Ｄマンション管理組合 Ｄ氏
理事長です。生まれも育ちも＊＊です。
⑤ Ｅマンション管理組合 Ｅ氏
理事長です。１９７６年竣工のマンションで、築２７年になります。＊＊に建った中高層マンションの第１号です。役員としては１０年目、理事長は８年続けています。うちのマンションは、自治会長が７年、役員の平均は６年程度、長く続けることが重要だと思っています。
⑥ Ｆマンション管理組合 Ｆ氏
築５年目に入り、修繕でいろいろ出てくるところなので、参考にしたいと思い、参加しました。
⑦ Ｇマンション管理組合 Ｇ氏
マンションは築１０年目になります。副理事長を４年しています。現在マンションの法人化に取り組んでいます。
⑧ Ｈマンション管理組合 Ｈ氏
築７年目のマンションです。今年の７月に管理会社を替える等いろいろありまして、管理会社の選び方などを勉強したくて参加しました。
⑨ Ｉマンション管理組合 Ｉ氏
築２年です。
⑩ Ｊマンション管理組合 Ｊ氏
理事長です。
⑪ Ｋマンション管理組合 Ｋ氏
６９２戸のマンションで、理事長をしています。大規模修繕については２回、外壁・屋上・給水管の修繕工事を実施しています。また、全国で初めての、地上波デジタル放送受信設備を導入しました。電気代に関しても、コスト削減を図る設備を３～４年前に導入し、大幅なコスト削減ができました。現在抱えている問題は駐車場整備ですが、数年前から検討を続けています。
マンションを管理する上で大切なのは、居住者が定住するという意識を持ち、将来の自分のマンションを考えることです。
Ⅳ フリーディスカッション
① マンション管理運営について
（Ｋ氏）
私共の管理組合理事は２３名おりますが、理事の力だけでは何もできません。当マンションでは住民がいろいろな組織に属しています。
例えば、自衛消防団は阪神大震災のあとに作りました。居住者の意識向上には、効果的でした。
（会長）
大規模マンションと小規模マンションとは人材の面での苦労に違いがあると思います。
７０～８０戸以上のマンションであれば、人材もいらっしゃるでしょうが、５０戸前後かそれより少ないマンションだと、役員のなり手もなく管理組合の運営では、トラブルが多いのではないでしょうか。
（Ｋ氏）
大規模マンションでも役員のなり手がいないのは同じです。戸数には関係ないと思いま
す。また、役員の任期は当初１年でしたが、現在では２年任期の半数交代にしています。
（司会）
大規模マンションの方がむしろ大勢の意識として、誰かがやってくれるという考えに陥
りがちになるのかもしれません。結果として特定の人が役員を引受けることになってい
る管理組合もあるのではないでしょうか。
（Ｅ氏）
当マンションでは役員をやめる人が少ないので、新しい人をさがす手間も少なくてよいです。マンションは居住者のつき合いが希薄になりがちですが、私共では緑地の整備を充実させ、住民が外に出たくなるよう工夫をしました。お花見、餅つき、夏祭り、バザー、マーケットなど催し物も企画しました。住民が集まり世間話しをしながら、給水管工事の話題になったりして、住民間のマンションに関する意識も高まり、役員をさがすこともできます。
（司会）
Ｋさん、Ｅさんのマンション事例で管理組合が円滑に運営されるヒントがあるのではないでしょうか。
② 管理組合と自治会
（司会）
＊＊市では計画戸数５０戸～１００戸のマンションには集会室を１０１戸以上のマンシ ョンには集会所を設けることが義務付けられています。また、これらの施設を設けた場合、独自の自治会を持つか既存の自治会に加わるかの選択ができます。
＊＊市の場合、自治会に対して様々な補助を受けることができるため、単独で自治会組織を持つマンションは集会室にかかる費用、防災関係（消火器など）にうまく活用することができます。その他でこの制度を利用されている例はありますか。
（Ｅ氏）
沿道緑地の消毒を市の補助で行ってもらったことがありました。
（Ｂ氏）
私共のマンションでは、管理組合と自治会が一体の組織になっています。任期は１年で交代しています。理事会のほうが問題が多く現在様々な問題に取組んでおります。
別組織にした方が良いのでしょうか。
（会長）
管理組合と自治会では取扱う内容が違うため役割が違います。一概には断定できませんが、組織上は明確に分けるべきだと考えます。役員を兼任することは問題ないでしょう。
③ ペット問題
（司会）
規約ではペット禁止であるが、ペットを飼っている人がいる。高齢者の方の飼いたいという気持ちも考えると、どのようにしたらよいか。ペットによって迷惑はないか。
ペット反対の人の気持ちはどうなのか。飼いたくても我慢している人がいる等ご意見をお願い致します。
（Ｅ氏）
私共のマンションでは、当初はペット問題でいろいろなトラブルがありました。ペット愛好会を組織し、ペットを飼うためには、この組織への加入が必要であることとしました。愛好会ではペット問題について飼育者が責任を持てる環境づくりを進めています。
飼育者に対して年４回の講習会を開き、集合住宅におけるペットの飼い方を充分理解して頂くよう努めています。また、加入時には申請書と左右両隣と上下階の居住者同意が原則必要としました。それ以来、トラブルはなくなりました。
（Ｋ氏）
私共のマンションでは、規約では禁止ですが、ペット登録委員会でルールを決め、飼育者には誓約書を書いて頂いています。
（Ｇ氏）
私共のマンションでは、ちょうど、ペット飼育を考える会という下部組織として動き始めたところです。
（司会）
ペット問題は、飼育者に対するモラルの向上が如何に図られるかが、重要なポイントのようです。
④ 長期繕計画と日常点検
（司会）
長期修繕と日常点検に関しては様々な問題を抱えている方が多いと思います。皆さんのご意見をお聞かせ下さい。
（Ｋ氏）
私共のマンションでは当初、日常点検等は住民の建築士の方などで建設部を組織しましたが、住民が他の住民の専有部に入るという問題がでてくるので、現在では業者に頼むようにしました。
（Ｃ氏）
私共のマンションでは、３割の区分所有者が大家さんでありますが、その方たちにも理事として活動してもらっております。今までに、全体の９０％の方に理事を経験してもらいました。３年前に大規模修繕を４０００万円（７割自己資金）かけて行いました。
プランニングに１年半をかけ、順調に進めることができました。今の課題は、長期修繕計画をどの程度、自分たちで掌握しておくべきかということです。
（Ｅ氏）
私共のマンションでは、１２年ごとに長期修繕計画の見直しを行っています。一昨年に２回目の大規模修繕を行い、そのときに次の１２年間の計画をたてました。修繕計画作成費用は設計費の中に組込んで作ってもらいました。
（埼管ネット理事）
長期修繕計画は、ある意味では資金計画です。目標を定めて無理、無駄のない資金を積み立てることが大切です。 日常点検については管理会社が、定期報告を管理組合宛に提出する必要があるはずですが、報告を怠っている管理会社が多いのが現状です。
（司会）
日常点検は皆さんどの様に行っていますか。管理組合の日常点検を怠ってはいけません。
毎月、理事会が開催されると思いますが、その時に目視でわかる程度のことは把握しておくべきです。なにも難しいことではありません。その手の本を数冊も読めば殆どの事は、わかるようになります。最近では、一般向けにわかり易く解説している本が多く出版されています。
（Ｅ氏）
私共のマンションでは時間があれば、しょっちゅう見てまわります。おかしなところがあると、まず見積もりを３社以上取り、必要な工事費を把握し修繕計画に沿って工事を進めています。
（Ｈ氏）
２３戸のマンションです。委託管理ですが、修繕積立金は一戸あたり月１，２００円ぐらいなので、築１０年で、たまった資金が３００万円ぐらいです。管理会社から突然、修繕費用が不足していることを告げられ、どうしたら良いのかわからず、埼管ネットへ相談に行きました。管理費を切り詰め積立金にまわすことができましたが、それでも、リフォームローンを借りるか、一時負担金を居住者から集めなければなりません。
（司会）
１０年目で必ずしも大規模修繕をしなければならないとは限りません。
私共のマンションの場合、築１１年目を迎えた頃に管理組合より大規模修繕修繕委員の募集があり、それがきっかけで大規模修繕修繕委員になりました。管理会社が作成している既存の長期修繕計画はかたちだけのお粗末なものでした。「管理会社まかせにしていてはいけない。」という思いからまず、管理組合組織の整備、管理委託内容の見直しから行い、埼管ネットの協力を得て大規模修繕を進めて行きました。
⑤ 設備更新・その他
（司会）
日々の様々なメンテナンス等について皆さんのご意見をお聞かせ下さい。
（Ｆ氏）
私共のマンションは築４年目で機械式立体駐車場に不具合が生じています。消耗品の交換を含めると年間費用が定期点検費用の３倍ぐらいかかっています。何か良い方法はないものでしょうか。
（司会）
屋外の機械式立体駐車場はメンテナンスがたいへんなので、最近の分譲マンションでは、避ける様になってきています。現在の駐車台数をマンション内で確保する必要がなければ、思い切って平面駐車のみとして必要に応じて外部の賃貸駐車場を利用することも考えられるのではないでしょうか。
（埼管ネット理事）
各戸全てが、駐車場を使用していない場合は駐車場会計を単独で行う必要があります。
（司会）
今後マンション特有の様々なメンテナンスについて共同入札、共同発注等で、コストダウンをはかることが可能だと思います。例えば、高架水槽の清掃、エレベーターの定期点検などを近所のマンションがネットワークをつくりまとめて発注すればコストダウンが可能です。
（Ｅ氏）
東電の借室変電設備は、場所を東電に無償で提供しているので修繕を行う場合は交渉によりますが費用負担を東電に求めることができます。
（司会）
＊＊市に建設されているマンションの集会室、集会所の殆どは、＊＊市所有になっています。このままの形態では、集会室、集会所の維持管理に不都合が生じることは明白であり、今後この問題に関しては＊＊市を交えて協議して行く予定です。
（Ｂ氏）
管理会社の不誠実を感じており現在、管理会社の見直しを考えております。管理会社に対して管理室からの立退きを求めましたが管理会社が居座り続けたため、裁判を行い、退去させました。
（以上フリーディスカッション抜粋）
Ⅴ 閉会挨拶 Ａマンション 管理組合理事長 Ａ氏
地域交流会を通じて、より具体的な諸問題を近隣の皆さんで一緒になって考えて行く機会を持つことが出来ました。地域交流会活動はマンション居住者の皆様の生活向上を図り、地域コミュニティの活性化に繋がるものと思います。
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