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●メルマガタイトル マンションLife情報マガジン

★ 魅力ある環境  明るいマンション生活を考える 
  「マンションLife情報マガジン」  No.14
                                 2021/3
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『マンション管理の新しい選択肢』

皆さんこんにちは!

筆者のマンションでは今月から第二回目の大規模修繕工事が始まりました。
大規模修繕工事を通し有益な情報がありましたらメルマガでも取り上げたいと思います。

今月は、これからのマンション管理の新しい運営方法の選択肢についてお話します。

住戸数が50戸程度までの中小規模マンションでは、管理人さんが常駐して一切の業務を行う
「全部委託方式」の管理会社への委託は管理費が割高になり、難しいと思います。

また、自主管理を目指す管理組合も、会計担当理事の負担が大きくなるため、継続的にこの
方式を維持することは大きな負担になります。

上記は度々、NPO
埼管ネットの相談会でも居住者の高齢化が進み、自主管理方式から委託管理方式に切替えたい
が委託管理費が高額であるため、どうすれば良いかなどの相談を受けることが良くあります。

そのような相談を受ける中でマンション管理運営で最も労力の掛かる「管理費・修繕積立金」
等の事務管理業務をスマートフォンから操作出来るアプリを管理組合へ提供することで業務が
円滑に行える。また、その操作は理事長と会計理事だけ(操作人数を増やすことは可能)で
完結できるものがあると他の理事から情報提供を受け、早速事務局へアプリ開発会社をお招き
して話を聞いてみることにしました。

概要は今まで管理会社が行っていた会計業務をアプリ内で行うことができ、金融機関の窓口で
行う出入金作業や記帳のために金融機関に出向く必要なく決算書類を自動作成してくれると
いうものでした。

お金の入出金もアプリでいつでも確認できるため、複数人により管理することで不正も起き
にくい仕組みになっているようです。

その他の業務は個々の管理組合のニーズに合わて業務を委託することもできるということ
なので上手く活用出来れば管理費の削減にもつながり良いシステムだと思います。

管理組合だけではなく、管理会社としてもこのようなシステムを使うことで業務の効率化に
繋がると思いました。


詳しい説明は2021年2月発行の機関紙「マンションLife」及びWebの機関紙バックナンバーに
掲載させて頂きますので、しばらくお待ちください。

個別に情報が知りたい方、その他のご相談について
埼管ネット事務局まで以下メールよりお問い合わせ下さい。

E-mail:webinfo@saikan-net.com
Web:https://www.saikan-net.com


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編集人/栗原照明
〒336-0017 埼玉県さいたま市南区南浦和3-3-17豊曜ビル2F
Tel 048-887-9921  事務所 FAX:048‐887‐9924


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★ 魅力ある環境
明るいマンション生活を考える

「マンションLife情報マガジン」 No.13
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新年あけましておめでとうございます。
本年もどうぞ宜しくお願い致します。

先日、「越谷サンシティ未来会議」が主催するオンライン・シンポジウムに参加する機会に恵まれ、これからの地方都市の在り方に
ついて常々考えていることの整理にもなりました。

以前、メルマガで2022年問題(営農義務を課す農地は税金を優遇するとした制度が2022年を以って終了し、大量の農地が宅地として
市場に流通することになる)をテーマに話しをさせて頂きましたが、住宅業界では、これを機会に郊外の開発を目指す動きが活発に
なると思われます。

各自治体では日本全体が人口減少に向かう中で、これからのまちづくりにはコンパクトシティへの誘導が重要であるのに何故か
「民間用地はコントロール外のこと」として片付けてしまっていることが多いのではないかと思います。
これから20年、30年先の未来を真剣に考えれば、人口増加が見込めない「まち」に無秩序に住宅供給を続けることにより「寂れた
エリア」を出現させ、空家問題や地域防災に影を落とすことも已むを得ないものと考えているのでしょうか。

無秩序な土地開発は公共インフラ整備に膨大な費用を投じることになり、維持管理しなければならないインフラを肥大化させること
にもなります。
また、これを地元の土木、建築業界への雇用創出と考えているなら大きな間違いで、自治体が事業費を投入しても、その100%が地元
企業に還元される訳ではありません。
大規模施設に至っては地元企業以外の大手企業の下請けとして一部の地元企業が、その工事に携われるだけなのです。

よって地元の雇用創出を考えるのならば、地元企業で完結出来るプロジェクトには何があるのかをはじめに考えるべきだと思います。
一旦造ってしまったインフラ・施設は、その瞬間から維持管理費が発生します。
これからの地方都市の公共整備は、今この「まち」に住んでいる人々のためになっているのか?ということにスポットを当て「まち
づくり」を考えて行く必要があります。
理念なき場あたり的まちづくりは、賢明な住民の流出を招き、「まち」は衰退に至るのではないでしょうか。

日本では人口は徐々に減少して行くものと考えれば、これまでの成長し続けることを前提とした「まちづくり」の発想方法を変える
必要があることも自然に見えてくるのではないかと思います。
それでは少しイメージしやすいように具体的な話しをしてみます。

例えば、今まで首都圏通勤者のベッドタウンとして発展してきた地方都市は裏を返せば、「首都圏からアクセスし易い立地である」
ということになります。
電車で数十分の立地に豊かな農地があることを強みと捉えた時に、首都圏に住まう人々を対象に郊外に点在する1アール(100m2)
農地の使用権を証券化したり、週末菜園家向け農地+ロッジの設営を行う地方都市があった場合どんなことが起こるでしょうか?

1)日本の食料自給率が極めて少ないことに危機感を持つアンテナの鋭い人にとって、自ら自給自足出来る環境を手に入れることが
出来ることは魅力的。

2)趣味として週末だけ家庭菜園をしたいと考える人へのサービス提供による農業従事者の雇用創出と農業教育システムとコミュニ
ティの構築。

3)余暇を居住地近くの体験農園で過ごす週末ミニリゾート建設需要(地元企業)と施設運営。など地元の雇用創出と都心からの
「集う人口」の増加など様々な可能性があると思いませんか?

これからはwithコロナを考え、住まい方も従来想定していなかった局面を迎えることになると思われます。
それぞれの自治体では、各地域の特徴を活かしたブランディング(地域間競争に巻き込まれない取組み)を行うことで明るい未来が
見えて来ると思います。

各自治体の首長はそろそろ「横並びのまちづくり政策」から脱却し、まちの未来を考える必要があるのではないでしょうか。

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★ 魅力ある環境
明るいマンション生活を考える

「マンションLife情報マガジン」 No.12


【地方都市のまちづくりとは、どう在るべきなのでしょうか…?】

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人口減少時代に新たな施設をつくることが果たして地域の活性化につながるのか?

ある事例について書かせていただきます。


筆者が住むまちでは築45年が経過した劇場施設を中心とした公共と商業の複合施設

を商業棟に入居するキーテナントの撤退表明から、いつの間にか施設が陳腐化して

いるために賑わいが無くなったと結論付け、賑わいを取り戻すこと=再整備計画と

いう論理で事が進んでいるように感じています。


この複合施設は今から遡ること、平成27年(2015年)度末に「公共施設等総合管理

計画基本方針」の中で施設の長寿命化を目指し80年間を目処に使い続けることが市

のWeb上で公表されています。


同施設を設計した大手設計事務所の耐震診断報告書によれば、構造耐力上は何ら問題

はない診断結果となっています。


まちの賑わい創出に必要なものが、建替えという再整備方針なのでしょうか?

このような発想はどこから生まれるのでしょうか?


分譲マンションなどの共同住宅施設は100年間を目安に継続使用を目指す動きが高ま

っています。

まだ使える器を壊し、膨大な事業費を掛けて施設を再整備することは誰のためになる

のでしょうか?


このような中で「地元がヤバい…と思ったら読む 凡人のための地域再生入門」の

著者である「木下斉さん」のセミナーが開催されます。

まちづくりの在り方を考えるヒントになれば良いと思います。


セミナー情報をシェアします。
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★ 魅力ある環境
明るいマンション生活を考える

「マンションLife情報マガジン」 No.11
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「コロナ禍の管理組合運営」

新型コロナウィルス感染期を経て、管理組合の皆さんから「総会、理事会を開催する場合
の注意点を知りたい」などの問合せを多く受けました。

今後、同様な事態が再び起こることも考え、以下記載しておきます。

初期段階に個々の管理組合が取り組むべきことは、地域の自治体、政府機関、専門家組織
が発信する情報をいち早く入手し、新型コロナウィルスへの感染拡大防止に配慮した行動
を取るために、実行可能なルール(出席者の健康状態の確認・集会場所の換気・マスクの
携行・手指や使用した机椅子などの消毒)を定め居住者全員で実行することが肝要です。

通常総会では次年度の活動計画など様々な資料を作成するための作業期間が必要ですが、
感染期に各理事役員が長時間の作業を行うことにより三密となる状態をつくることは避け
たいものです。

緊急避難措置として通常総会や理事会の開催は規約に拘らず、開催時期を延期することも
必要です。

また、議案についても長時間の議論を要するものは極力避け、議決権行使書・委任状の提
出を即し、直接総会に出席することを極力控えて頂くことを事前に居住者へ周知すること
が必要です。

一方、理事会活動は新型コロナウィルス感染拡大を恐れて一切の活動を停止する訳にも行
きません。感染期に対面で理事会を開催する場合には、あらかじめ審議する議案を限定し、
45分程度の短時間で会議を終了させることにより三密を避ける行動につながります。

そのためには事前に議案毎に少人数で分科会を開き、個々の分科会担当者と理事長が情報
共有した上で他の理事へ意見を求め方針を定めるなどの対応を行うことが必要になります。

最後に、理事会の在り方について、新型コロナウィルスが終息するまでには数年は掛かる
ことを念頭に置き、「オンライン会議による理事会」或いは「オンライン会議を併用した
理事会」を正規な理事会会合とするために「Web会議システム運用規則」等を作成し理事
会の持続可能な開催方法の道を探ることも必要ではないかと思います。


「マンションLife情報マガジン」 No.11  終わり
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★ 魅力ある環境

  明るいマンション生活を考える 

  「マンションLife情報マガジン」  No.10
                         2019/6
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「福祉とマンションLife」

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しばらく振りのメールマガジンの配信になります。

今回は、「福祉とマンションLife」について、常々思っていることを綴ってみます。

私の住まうマンションは住戸数86+店舗数8の規模で、1階には100m2弱の集会室が一つ
あります。

ただ、この集会室も管理組合や自治会の年1回の総会と月1回の理事会定例に使用され
ている程度で、利用頻度は極めて少ない状況です。
市内にも同様のマンションは多数あります。

オフィスや商業ビルならば、稼働していないスペースがあれば、如何に利活用出来るか
を探るのが当たり前であり、なんとも勿体ないものだと思います。

このような街中に眠っているスペースを個々の管理組合、自治会が積極的に活用できる
システムを構築すれば、街の活性化につながり様々な可能性が生まれると思います。

例えば、地域包括支援センターの出先施設として、集会室が居住者や近くの方々の憩い
の場として機能したり、介護施設と住居の中間的な役割を担うことが出来るのではない
かと思います。

このような取組みを促進するためには個々の施設管理者に対してインセンティブ
(動機付け)がはたらく仕組みも必要です。

例えば、マンション施設の改修費用の公的支援やコミュニティ活動や運営ノウハウの
提供などが挙げられます。

この様な働きかけが、地域の自治体とマンションが有機的に結びつき強固なコミュニ
ティの輪となり「地域包括ケアシステム」の一翼となり得るのではないでしょうか。

近年、人口減少を迎える中で、高齢者が増加するから福祉施設を増やさなければなら
ないという単純な考え方には少々疑問を感じます。

民間の福祉施設を闇雲に増やしても、そこで働く人たちは利益を追求する経営者と
サービスを受ける入居者との板挟みとなり、過酷な労働条件を強いられている現実が
あり疲弊しています。
そのような環境下で明るく健康的な暮らしができるのでしょうか?

居住者の高齢化が進んだ高経年マンションでは、運営に積極的な役員が不在となれば
自助のみに任せていては、例え立地条件が良くても、将来スラム化してしまうマンシ
ョンも出てくるでしょう。

各方面の政策課題でも「人生100年時代で健康年齢を伸ばせるよう現役世代を含め、
予防・健康へのインセンティブ措置を強化する必要があるのではないか」との討議も
行われています。

老いても健康で楽しく、明るい生活が出来る社会システムが出来たらいいですね!

良いアイデアがありましたら、ご意見ください。


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★ 魅力ある環境

  明るいマンション生活を考える 

  「マンションLife情報マガジン」  No.9
                                       2019/2
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「高経年マンションの修繕計画とバリューアップの合意形成」
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今回は「高経年マンションの修繕計画とバリューアップの合意形成」
と題してお話ししたいと思います。
築年数が30年を超えるマンションは、大規模修繕工事の内容も多岐に
渡ります。

目に見える屋上防水、外壁塗装工事に加えて、給排水設備や開口部の
更新などの機能更新を図るものなどの検討も必要になり、マンション
内の合意形成がとても重要になってきます。

コミュニティが活発なマンションでは、日頃から居住者間で必要な
修繕工事や新たに行った方が良いバリューアップ工事などについて
情報を共有しているため、大規模修繕工事を事業化するにもスムーズ
です。

一方、マンション内のコミュニティが薄い場合には、事前に居住者へ
討議の機会を設けても意見がないので、理事会が検討した案をいざ、
住民説明会や予算化のために必要となる総会審議の段階になってから
突然反対意見が出て、合意形成を図ることが難しい状況に陥ることが
あります。

何故このような状況になるのでしょうか?
それは、以下のように様々な思いを持つグループが区分所有の中に
混雑しているからだと思います。

1.資産価値を落とさない、陳腐化させないことを第一に考えている
グループ

2.後々、どうなるかわからない計画なので、とにかく出来るだけ
支出を抑えた方が良いと考えているグループ

3.自分が生きているかもわからない先のことまで考えられないと
するグループ

4.区分所有している自覚があまりなく、管理会社、理事会に任せて
いれば良いと考えているグループ

それでは、それぞれの考えを持つグループに歩み寄りを持って貰う
ためには、どうすれば良いのでしょうか?

上記グループが歩み寄るイメージとして、企業に置換えて考えると
わかり易いかもしれません。
社員全員が活き活きとしている企業では、その組織の理念を個々の
社員が共有しているのではないでしょうか。

中々このような企業も希少であると思いますが、皆さんが仕事先を
選ぶ時に「理念」を全く持たない企業に入りたいと思いますか?
答えはNOですよね!

マンションにとって「理念」とはなんでしょうか?
それは、そのマンションをいつまで維持し続け、いつ区分所有を解消
するのか?などの最終的な「出口戦略」が明確になっていることだと
思います。

それが明確に出来れば、個々の考えを持っていたグループも考え方を
軌道修正し、他グループの考えについて、歩み寄るきっかけを持つ
ことが出来るのではないかと思います。

このテーマは、今後セミナーでも取り上げたいと考えています。

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★ 魅力ある環境

  明るいマンション生活を考える 

  「マンションLife情報マガジン」  No.8  (新年号)
                                       2019/1
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『私たちが住まう街の未来』

一段と寒さが増していますが如何お過ごしでしょうか。
昨年末は忙しさにかまけて情報マガジンの発行をさぼってしまいましが、
本年も引き続きどうぞよろしくお願い致します。

今回はマンションの外に出て「私たちが住まう街の未来」についてお話し
をしてみたいと思います。

人口減少、高齢化時代を迎え、私たちの住まう街は、これからどのように
変化して行くのでしょうか?

首都圏郊外の駅前市街地で良くあるケースとして、その郊外に大規模商業
施設が立地したために、駅前に立地する商業拠点の集客力は減少し、その
役割を終えるという現象があります。

あなたの街がそのようになったらちょっと寂しいですか?
でも、あまり悲観しないでください。
これも「都市構造の変化」の一部と考て、新しい時代にあった街づくりの
チャンスと捉えることができれば、明るい未来が見えてくると思います。

これから益々、「人口減少」は東京23区の一部を除き免れ得ない状況です。
数十年先には、多くの自治体は単独では存続できない時代が訪れることが
予見されます。


今後、各自治体では、居住者の高齢化・人口減少・歳入減少をイメージ
した街づくりが求められます。

一方、「都市構造の変化」により賑わいのなくなった街は、どう再生すれ
ば良いのでしょうか?
その答えは「商業拠点」として存続できなくなった施設を、「高齢化時代」
のニーズに向け、福祉の核となる「介護施設」用途として再生することが
考えられます。

共働き世代の暮らしを支える「保育施設」を併設し、福祉と生活サービス
を有機的に結びつけ、地域サービスの効率化を図る拠点として再構築する
ことも考えられます。

また、隣接地の大型マンションの集会室を利用して、福祉サービスを提供
することが可能になれば、居住者が高齢化したマンションの管理運営と
介護支援のコラボレーションが生まれます。

昨今マンション問題になっている「二つの老い」に対する解決策を見出す
ことにもなります。

このような構想が、首都圏郊外の駅前に横展開できれば、新しい社会制度
改革にもつながるのではないでしょうか。

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  「マンションLife情報マガジン」  No.3
                                       2018/6
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【マンション運営のちょっとマニアックな情報】

皆さんこんにちは、第3回目のメルマガを配信致します。
敷地内駐車場を外部の人に貸したり、屋上共用部分を携帯電話会社にアンテナ基地局として貸したりして、
税務署より「所得税」を課税されている管理組合はありませんか?

この様な場合は税務署に対して、「区分所有法に照らし、課税はおかしい」と抗議出来るのです。


その条件どんなものでしょうか?

区分所有法第19条には「各共有者は、規約に別段の定めがない限り、その持分に応じて、共用部分の負担に任じ、
共用部分から生ずる利益を収取する。」

と言う規定があります。

これは、区分所有者個々が外部から得た収入の分配を受ける権利を有すると言うことになります。


一方、税務署は共用敷地である駐車場を外部の第三者に賃貸し、駐車場料金を受け取っている場合や屋上共用
部分を携帯電話会社へ賃貸しているマンションを探し、管理組合の所得とみなされ法人税が課されるケースが
ありました。

このような場合は、区分所有法第19条を適用し、「支払い拒絶」を申しいれることができます。

判例より課税される場合とそうではない場合の2つを


課税義務のある場合⇒ただ単に外部の第三者から管理組合に賃貸料が支払われ、このお金を「修繕積立金」に
繰り入れている場合。

課税義務のない場合⇒総会において、外部の第三者からの賃貸料は、各区分所有者に帰属するのであり、共有
部分の持ち分割合に応じて区分所有者に分配する。と決議し、その後その受け取った賃貸料は、「修繕積立金、
又は建物の最終処分としての解体費用に充当する。」 と決議し、議事録に明記して置けば、対抗要件が具備
出来ます。

管理組合の理事、理事長には是非、知っておいて頂きたいと思います。

関連情報の詳細は2018年2月15日発行の「マンションライフLife」に掲載していますので、リンクページより
ご確認下さい。
http://www.saikan-net.com/userpage/life/122/122-3.html

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  「マンションLife情報マガジン」  No.2
                            2018/4
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〜「新任 理事役員さんに一言」〜


埼管ネットのメルマガ第2号の発行が少し遅れました^ ^

今年もあっという間にもう4月も中旬を過ぎました。GW明けには通常総会を控え、
新任の理事役員さんに代わる管理組合も多いと思います。
それに因んで、お話をさせていただきますね!

現在、多くの管理組合では管理会社にマンションの管理を委託していると思いま
すが、「管理会社に任せておけば安心」と思っていませんか!
でもマンションは、ホテルではないので、そのような幻想は持たない方が良いで
しょう。

管理会社は管理委託契約に基づき業務を遂行するものであり、契約以外のサー
ビスを行うことはありません。 建物の維持管理・修繕計画、出納・組合運営に
関わる方針は、管理組合が主体となり決定する必要があります。

その中で管理会社に任せた方が合理的なものについては作業を任せることが肝要
です。

「そんなこと言ったって、管理組合役員は他に仕事もあり、無理、それに管理に
精通している訳でもないし…」と思った方いますよね! その気持ちが、管理会社
任せになってしまうきっかけです。 確かに管理会社にはノウハウもあり優秀な人
材も豊富です。

しかしながら、管理会社も営利を目的とした組織です。管理組合が他力本願と
知れば…徐々に管理会社主導で多くの事が決められてしまうことが、常態化し
区分所有者が益々、管理に無関心となり、形骸化された理事会組織が出来
上がります。

皆さんのマンションは大丈夫ですか!?

今一度、理事会の決定事項がどのように決められているのか点検してみてください。
管理組合にとって、最も必要なことは、施設を適切に運営することです。
そのためには、現状把握と長期的な将来設計が必要です。

また、建物の高経年化と管理組合員の高年齢化を考えた場合、将来を見据えた
対応も必要です。

埼管ネットでは、マンションの中長期修繕計画から理事会運営に至るまで様々な
アドバイスを行っています。

お気軽に事務局まで、ご相談ください。

埼管ネットウェブ
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                       2018/3
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〜 「民泊問題」について 〜



NPO埼管ネットでは、マンションに住まうために必要な情報をメルマガを
通じて配信させて頂きます。

第1号は、観光客の宿泊先を確保する事に端を発した「民泊問題」について
お話しさせて頂きます。



「良好な住環境を守りたいので、民泊規約の改正をしたいが、特別決議事項
に委任状が足りない!どうしたら良いの?」

「うちのマンションでは管理組合運営に無関心な組合員、総会当日の出席者数
及び委任状もやっと半数が集まる状況…」

これでは民泊の規約改正は出来ないと思っていませんか?

このような場合は「使用細則」に次のように定めれば、特別決議とする必要は
なくなります。
(使用細則とは規約で守るべきマナーを詳細に遵守するためのルールです。)

普通決議事項で「不特定の第三者を対象とした旅館業及びこれに準じる行為は
禁止とする」とすれば、民泊禁止の対応となります。

あくまでも規約変更して明記すべきが望ましいですが、規約変更が難しい時は、
この方法で普通決議として管理組合の意向を使用細則に盛り込んでおくべきです。

詳しくは、
昨年秋発行しました以下の埼管ネット機関紙「マンションLife秋号」を
ご覧下さい。 (機関紙では特別決議を前提とした説明になっています。)

ここをクリックするとリンクページへ飛びます。
http://www.saikan-net.com/userpage/life/121/121-6.html



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  「マンションLife情報マガジン」 

http://www.saikan-net.com/sample-index.html
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発行所・編集/NPO法人埼管ネット(埼玉県マンション管理組合ネットワーク)  
編集人/栗原照明
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