マガジンバックナンバー

マガジン　バックナンバー
●メルマガタイトルマンションLife情報マガジン
	★ 魅力ある環境明るいマンション生活を考えるマンションLife情報マガジン【No.25号】 -------------------------------------------------------------------------------------- 今回はこれからのマンションの大規模修繕工事から専有部のリフォーム工事に至るまでのあらゆるコストアップに備え、考えておくべきことについて話したいと思います。 2024年問題、働き方改革の推進等により今後、あらゆる仕事において月８休が進んで行くことになります。加えて国・地方公共団体が保有する施設においても分譲マンション同様に計画的な修繕工事が行われることになることから、従来分譲マンションの改修工事に参入していた工事会社だけではなく大手建設会社が本格的に参入してくることから実際に工事を行う専門工事を行う担い手の奪い合いとなり、嘗ての東日本大震災の復興工事の時に関東圏で工事の担い手が不足することになった現象が、全国で同時に発生することになります。そうなれば、より条件の良い仕事に人材は流れ工事価格の高騰に拍車がかかることになり現在、長期修繕計画で想定している概算工事金額の大幅な見直しが必要になることが容易に想像できます。このような背景を踏まえ管理組合、大規模修繕委員会は自らのマンションに必要な改修工事は何であるのかを管理会社任せにせず、自ら考えられる環境の構築が必要です。修繕積立金が一時的にショートする場合には住宅金融支援機構の「マンションすまい・る債」を積極的に活用することも選択肢に加えることをお勧めします。そのうえで、修繕積立金の増額検討を行う体制づくりも必要であり、可能であれば、マンションの改修設計を専門に手掛けている建築設計者をパートナーとして迎えることが望ましいと思います。専有部のリフォーム工事を行う場合は、いきなりリフォーム会社に相談するのではなく、自らどのようなリフォームを行いたいのかをご家族で十分話し合われた上で、水廻りの改修イメージを持つためにメーカーのショールームに行き、コーディネーターにどの様な改修を行いたいのかを伝えリフォームの提案を依頼することから始めることをお勧めします。各ショールームでは製品の見積まで無料で作成して頂けるので、ここまで行った上で複数のリフォーム会社に見積を依頼すれば見積内容を同一条件で比較することが可能になります。良くわからないことがありましたら埼管ネットでは上記のような相談を受け付けておりますのでお気軽にご相談ください。 ------------------------------------------------------------------------------------ 「マンションLife情報マガジンバックナンバー」もご覧ください。 https://saikan-net.com/magmag-backnumbers.html 「マンションLife情報マガジン」　 http://www.mag2.com/m/0001682307/ 読者返信用メールアドレス mag@saikan-net.com ------------------------------------------------------------------------------------ 発行所・編集／NPO法人埼管ネット（埼玉県マンション管理組合ネットワーク）　 https://www.saikan-net.com/　〒336-0017 埼玉県さいたま市南区南浦和3-3-17豊曜ビル2F Tel 048-887-9921　　事務所 D‐FAX:020‐4664‐6209

【マンションLife情報マガジン】　　No.24号	★ 魅力ある環境明るいマンション生活を考えるマンションLife情報マガジン【No.24号】 ------------------------------------------------------------------------------------------ 元日早々、能登半島の地震災害からあらためて日本ではどこでも地震の備えは必要であることを考えさせられました。１月７日時点で国土交通省から発表された震度５強以上の地震は石川県で計９回観測されています。震度５強の地震は埼玉県内のマンションに住まう方は東日本大震災の際に経験された方も多いかと思います。免振構造・制振構造など一部の建物を除き、耐震構造の高層階で地震に遭遇した方は結構な揺れを感じられ方も多いのではと思います。また、建物の形状により揺れの感じ方も変わります。地震入力方向に「塔状比」が高くひょろ長い建物ほど揺れは大きく感じられます。塔状比とは、建物の縦横比のことであり、地震力が作用する方向に対して建物の幅（Ｂ）が建物の高さ（Ｈ）をＨ／Ｂとして表し、Ｈ／Ｂが大きいほど揺れやすく、一方、小さければ横に長い建物であり揺れにくくなります。我が家はＳＲＣ造地上１０階建の９階にあり、東日本大震災の時には大きな揺れが発生し、部屋の食器棚からはほぼ全ての食器、ガラスが割れ部屋中に散乱し、冷蔵庫のドアヒンジは間仕切り壁に突き刺さりぽっかり穴が開き床に転倒していました。救いはその時、自宅に誰も居なかった事です。地域の防災訓練に目を移すと避難場所への移動を前提としたものが多くマンション住人はそれぞれの事情に合わせた防災訓練が必要です。地震災害時の死亡原因の多くは、家具の転倒による窒息死圧死ですので、地震災害直後の安否確認が最も大切です。ご自宅では以下の対策が講じられているか今一度確認してみてください。１．家具のレイアウト・避難経路や出入り口付近には、転倒、移動しやすい家具類を置かないようにする。・背の低い家具にするか、家具の置き方を工夫する。・寝る場所や座る場所には、なるべく家具、オープン棚を置かないようにする。２．家具備品の固定・家具を間仕切り壁にL型金具等でネジ止め固定する。・賃貸などでネジ止めが難しい場合は、突っ張り棒やストッパー式、突っ張り棒と粘着　マットなどを組み合わせる。・キャスター付き家具は常にロックし、定位置がある場合は壁や床に着脱式ベルトなど　で繋ぐ。また、地震による被害補償は地震保険だけですので、被災時の生活再建のための資金として地震保険への加入を検討することも必要だと思います。 ------------------------------------------------------------------------------------ 「マンションLife情報マガジンバックナンバー」もご覧ください。 https://saikan-net.com/magmag-backnumbers.html 「マンションLife情報マガジン」　 http://www.mag2.com/m/0001682307/ 読者返信用メールアドレス mag@saikan-net.com ------------------------------------------------------------------------------------ 発行所・編集／NPO法人埼管ネット（埼玉県マンション管理組合ネットワーク）　 https://www.saikan-net.com/　〒336-0017 埼玉県さいたま市南区南浦和3-3-17豊曜ビル2F Tel 048-887-9921　　事務所 D‐FAX:020‐4664‐6209

【マンションLife情報マガジン】　　No.23号	★ 魅力ある環境明るいマンション生活を考えるマンションLife情報マガジン【No.23号】 ------------------------------------------------------------------------------------ 今回はマンションの共有部排水配管をどのように更新を進めて行けば良いのか？筆者のマンション事例を交え話します。同マンションは築３８年目を迎え、２回の大規模修繕を経て出入口のオートロック・バリアフリー化、エレベーターの更新、直結増圧給水方式への切替え・給水配管の更新、外部建具の更新を終え、最も難解な共用部の排水配管の更新は８年後を目安に予定しています。何処までを管理組合工事とするべきか当初検討を行って来ましたが、個々住戸の事情を考慮せず管理組合工事として全て一斉に工事を進めるには専有部内装の撤去、復旧を伴うため、その工事費は配管工事費の何倍も掛かりすべての住戸の工事を実施するには億単位の更新費となるため極力共用部排水配管工事の更新費を抑えるために手間は掛かりますが、昨年度より専有部の「水廻りのリフォーム工事」に合わせ、住戸別に共有部の排水配管の更新工事を実施しています。新築時から水廻りの設備機器を交換していない住戸は設備本体の老朽化も進んでいるためそろそろ更新の時期を迎えており、ライフスタイルに合わせて専有部のプランをまるごと変えてしまうニーズの掘り起しを行うために、リフォームに対する情報発信や定期的な相談会を個別に始めたところです。これらの活動を通じて個々専有部の給排水配管の更新工事が全住戸漏れなく、実施される必要がありますが、高齢者で一人暮らしの方からは先々のことなど考えられないとの話を伺うこともあります。このような方が多くお住いのマンションでは「リバースモーゲージ融資」を活用することも検討した方が良いと思います。住宅支援機構のマンション共用部分リフォーム融資には、管理組合申込みと区分所有者申込みがあり、後者は総会で決議された区分所有者が負担する共用部分のリフォーム工事の一時金に対する、区分所有者向け融資であり、満60歳以上の方は「高齢者向け返済特例制度」が利用でき、毎月利息のみを支払い、借入金の元金は、申込人全員が亡くなられたときに、相続人の自己資金等により一括して返済又は、担保物件（住宅および土地）の売却代金により返済する制度となっています。「マンションLife情報マガジンバックナンバー」もご覧ください。 https://saikan-net.com/magmag-backnumbers.html ------------------------------------------------------------------------ 「マンションLife情報マガジン」　 http://www.mag2.com/m/0001682307/ 読者返信用メールアドレス mag@saikan-net.com ------------------------------------------------------------------------ 発行所・編集／NPO法人埼管ネット（埼玉県マンション管理組合ネットワーク）　 https://www.saikan-net.com/　〒336-0017 埼玉県さいたま市南区南浦和3-3-17豊曜ビル2F Tel 048-887-9921　　事務所 D‐FAX:020‐4664‐6209

【マンションLife情報マガジン】　　No.22号	★ 魅力ある環境明るいマンション生活を考えるマンションLife情報マガジン【No.22号】 ---------------------------------------------------------------------- 今回はマンションの長寿命化を目指すためにはどうすれば良いのか？また、これを達成するために管理組合はどうあるべきなのか？お話したいと思います。専門家に任せていれば、上手くことが進むわけではありません。個々のマンションにより、やるべきことは異なるので、日頃施設の管理を行っている管理人さんの意見に耳を傾け、理事会或いは修繕委員会が主体的に取組むべき課題が何であるかを把握することが大切です。専門家に長期修繕計画作成を依頼する時には、次のような点に留意頂くと良いでしょう。「建物の維持管理は各部材の期待耐用年数と修繕・更新工事の周期を最適化させ、出来る限りその周期年限を長く設定したり、メンテナンスフリーの材料に更新したりすることで、工事費用の圧縮を図り、無理のない修繕・更新計画を立てるように依頼する。」これに対して明確な答えを示すことが出来ない専門家はスルーした方が良いでしょう。上記の問いに答えるためには、各材料の選定において常に最新の情報を収集することが求められ、建築や設備に関する幅広い知見が求められるので、優秀な専門家を見極めることに繋がります。時代の変化に応じてバリューアップを行うことにより、建物の資産価値が損なわれないように改修工事を行うことも必要です。ただし、くれぐれも無理のない計画を立てることが肝要です。バリューアップを行う項目も住み手である皆さんの暮らしが、より快適になることや漏水などの懸念がある機能不全の心配を取り除く工事を優先的に行う必要があります。脱炭素社会における取組はとても重要なことではありますが、太陽光発電設備の設置やEV充電場の設置などは、現在これを普及させるための過渡期であり、事業予算が潤沢にある管理組合に限り検討されるべきことであるとことを頭の隅に留めておいてください。「マンションLife情報マガジンバックナンバー」もご覧ください。 https://saikan-net.com/magmag-backnumbers.html ------------------------------------------------------------------------ 「マンションLife情報マガジン」　 http://www.mag2.com/m/0001682307/ 読者返信用メールアドレス mag@saikan-net.com ------------------------------------------------------------------------ 発行所・編集／NPO法人埼管ネット（埼玉県マンション管理組合ネットワーク）　 https://www.saikan-net.com/　〒336-0017 埼玉県さいたま市南区南浦和3-3-17豊曜ビル2F Tel 048-887-9921　　事務所 D‐FAX:020‐4664‐6209 ◎このメルマガに返信すると発行者さんにメッセージを届けられます ※発行者さんに届く内容は、メッセージ、メールアドレスです ◎マンションLife情報マガジンの配信停止はこちら ⇒ https://www.mag2.com/m/0001682307.html?l=sbg16d15d4 ◎このメルマガに返信すると発行者さんにメッセージを届けられます ※発行者さんに届く内容は、メッセージ、メールアドレスです ◎マンションLife情報マガジンの配信停止はこちら ⇒ https://www.mag2.com/m/0001682307.html?l=sbg16d15d4

【マンションLife情報マガジン】　　No.21号	---------------------------------------------------------------------------- ★ 魅力ある環境明るいマンション生活を考える「マンションLife情報マガジン」【No.21号】 2023/5 ---------------------------------------------------------------------------- マンションLife情報マガジン【No.21号】今回は「脱炭素社会とマンションの関係」についてお話してみたいと思います。既存マンションが脱炭素社会に貢献する最も効果的な取組みは施設を長く使い続けることであり、即ち長寿命化を目指すことだと思います。また、居住施設であるマンションは24時間「人が活動している施設」であり、多くの水光熱を消費しているため、改修により省エネ化が進むことは大きな意義があります。賢明な管理組合では、省エネ化への取組みとして「照明設備のLED化」、「外部建具の断熱・遮熱性能のアップ」、「直結増圧給水方式によるポンプ負荷の低減」などを中長期修繕計画により適切なタイミングで更新工事を進めているものと思います。筆者のマンションでは今から２年前に共用部分の照明器具をすべてLED化したことでマンション共用部分全体の電力料金は月14万円から9万円に下がりました。近年、脱炭素社会の実現に向けた取組みとして太陽光や風力などの再生可能なエネルギーを利用して従来の火力・原子力発電に替わる発電方式を普及させることを社会の成長戦略として国・地方公共団体主導により推進されています。東京都においては2025年4月より新築住宅については一定の条件のもとで補助支援金制度を設け太陽光パネルの設置義務化の動きが進められています。既存マンションの屋上に設置する場合、設置面積の制約から限られた利用となり、荷重条件に余裕がなければ設置できません。これらの再生可能エネルギー設備は現段階では安定した設備ではなく普及のために多額の国庫補助金が投入されており「燃料費調整額」、「再生可能エネルギー発電促進賦課金」として電気料金に上乗せされています。結果として電力料金が値上がり、CO2を排出する天然ガスの利用を抑制することを意図してガス料金も値上がりしています。せっかく照明器具をLED化して減額となった電気料金も、ほぼもとに戻ってしまいました。現在普及しているシリコン系太陽電池パネルは設置から約20年で交換する必要がありますが、このまま普及が進めば廃棄も困難になり、リサイクルする仕組みを構築せざるを得ませんが、これも更なるエネルギー消費に繋がることは明白です。そのような中で「ペロブスカイト太陽電池」は2030年の実用化を目指し世界中で開発が進められており、「軽く・薄く・柔らかい」特性を活かして屋根以外の外壁やバルコニー手摺の立上りへの設置を見据えた開発が進むのではないかと思われます。建物外皮のすべてが太陽電池として利用出来るようになれば、個々マンションで消費する電力の多くを自ら供給する時代が訪れ、長期修繕計画におけるバリューアップの新たな工事項目に加わるかもしれません。「マンションLife情報マガジンバックナンバー」もご覧ください。 https://saikan-net.com/magmag-backnumbers.html ---------------------------------------------------------------------------- 「マンションLife情報マガジン」　 http://www.mag2.com/m/0001682307/ 読者返信用メールアドレス mag@saikan-net.com ---------------------------------------------------------------------------- 発行所・編集／NPO法人埼管ネット（埼玉県マンション管理組合ネットワーク）　 https://www.saikan-net.com/　〒336-0017 埼玉県さいたま市南区南浦和3-3-17豊曜ビル2F Tel：048-887-9921　FAX：048‐887‐9924 ◎このメルマガに返信すると発行者さんにメッセージを届けられます ※発行者さんに届く内容は、メッセージ、メールアドレスです ◎マンションLife情報マガジンの配信停止はこちら ⇒ https://www.mag2.com/m/0001682307.html?l=sbg16d15d4 --------------------------------------------------------------------------- ◎このメルマガに返信すると発行者さんにメッセージを届けられます ※発行者さんに届く内容は、メッセージ、メールアドレスです ◎マンションLife情報マガジンの配信停止はこちら ⇒ https://www.mag2.com/m/0001682307.html?l=sbg16d15d4

New Year～新春号～【マンションLife情報マガジン】　　No.20号	★ 魅力ある環境明るいマンション生活を考える New Year～新春号～【マンションLife情報マガジン】　　No.20号 2023/1 ---------------------------------------------------------------------- 今年はじめてのメルマガです。本年もどうぞ宜しくお願いいたします。今回は管理組合が「持続可能な管理組合活動を行うために必要なこと」について話します。昔から「マンションは管理を買え」と良く言いますが簡潔に述べると以下の２つです。 1.建築設備の維持管理が適切に実施されていること。 2.日常清掃が行き届いていること。ただし、上記はコストの面で管理費、修繕積立金を潤沢に使える管理組合は問題がありませんが、現在の限られた管理費、修繕積立金の中でやりくりして行くためには、以下の２つが重要です。 3.管理会社との緊張感を持った関係性と相互の信頼関係。 4.マンション内のコミュニティが機能していること。そして、区分所有者の共通のテーマとして「皆さんが住まうマンションをどのような思想を以って、維持し続けるのか」ということを全区分所有者で合意出来ていることが、とても重要です。それでは上記に挙げた 1.〜4.を少し具体的に話します。 1.（建築設備の維持管理）筆者のマンションでは、ある時点でマンション改修に特化した専門家と長期に渡ってコンサルタント契約を結ぶことにより、紆余曲折はあったものの今まで適切な修繕・更新を行うことが出来ました。コンサルタントを起用する余裕などないという方もいらっしゃると思いますが、マンションの建築設備に精通した理事がいる、或いは自主管理を行っている管理組合でない限り、第三者的な立場で管理組合の目線に立ったパートナーの存在は必須であると思います。 2.（日常清掃の徹底）管理会社との委託管理契約の中で日常清掃の範囲を明確にしておくことが必要です。居住者の方から清掃に関するクレームが挙がる状況になった時、そのクレームの妥当性に迷うようであれば管理会社に対して日常清掃範囲をあらためて具体的に提示頂くよう求めてみることも必要です。このような対応に難色を示す管理会社であれば、リプレイスも視野に入れ、管理組合が求めている日常清掃の仕様をあらためて定めた上で他の管理会社へ業務提案を求めてみることも必要ではないかと思います。 3.（管理会社との関係性）管理会社が提案することが、管理組合にとって本当に必要なものであるのかを管理組合が判断できる体制が整っていることが求められます。また、適切な管理業務が出来ている管理会社であれば、適切な提案を行えるはずです。ここで不必要な提案など、疑義があれば、何故その提案が必要なのかを管理会社へ説明を求めることが必要です。その時の理事会メンバーだけでは解らないことがあれば、理事長経験者や外部コンサルタントの力を借り適切な判断を下す体制を整えておくことにより、管理会社とより信頼関係を築くことができます。 4.（コミュニティ活動の促進）コミュニティ活動を促進させるためには居住者間で共通課題を持つことが必要です。ある程度の高経年マンションでは今までの管理組合活動の歴史を紐解き、過去の理事会で行ってきたことをあらためて振り返ってみては如何でしょうか。新しく区分所有者になった方には過去の歴史を共有することで、これから目指して行くべき課題をより自分ごとと感じられるように話し合いの機会を持つ茶話会からはじめてみるのも良いかもしれません。これから新年度へ向けて総括を迎えるマンション管理組合の方々も多いと思います。以上のことを参考に今一度点検してみてください。 ------------------------------------------------------------------------ 「マンションLife情報マガジン」　 http://www.mag2.com/m/0001682307/ 読者返信用メールアドレス mag@saikan-net.com ------------------------------------------------------------------------ 発行所・編集／NPO法人埼管ネット（埼玉県マンション管理組合ネットワーク）　 https://www.saikan-net.com/　編集人／土屋公司〒336-0017 埼玉県さいたま市南区南浦和3-3-17豊曜ビル2F Tel 048-887-9921　　事務所 D‐FAX:020‐4664‐6209 ◎このメルマガに返信すると発行者さんにメッセージを届けられます ※発行者さんに届く内容は、メッセージ、メールアドレスです ◎マンションLife情報マガジンの配信停止はこちら ⇒ https://www.mag2.com/m/0001682307.html?l=sbg16d15d4

Autumn ～秋号～【マンションLife情報マガジン】　　No.19	★ 魅力ある環境明るいマンション生活を考える Autumn ～秋号～【マンションLife情報マガジン】　　No.19 2022/10 ---------------------------------------------------------------------- 今回は前回の続編として排水配管の更新について話します。筆者が住うマンションでは、この10年余り中長期修繕計画に基づき共用部の修繕・更新、バリアフリー化を実施してきました。残るは共用部の排水配管の更新となり概ね8年後を目処に個々専有部の水廻りの更新計画に合わせて更新を進めているところです。専有部を含めた給排水配管を共用部の更新工事として行う事例を見ることがありますが、それに掛かるコストは膨大であり、そのコストを出来るだけ抑えるために専有部の給水配管を室内に露出配管するなど制約の掛かる提案とならざるを得ない場合があり、区分所有者の立場で考えると少々疑問に思うことがあります。専有部の更新は個々のお宅の事情がありますので、給排水配管の更新をどのような仕様で行なわなければならないのかを全戸の所有者に理解頂く啓蒙活動を理事会の専門部会或いは管理会社がルーティーンとして行い、個々の専有部の給排水配管を更新するタイミングで工事を実施することがムリ、ムダのない更新計画につながるのだと考えています。ただし、専有部の排水配管が下階の天井裏に設置されているスラブ下配下の場合に限っては専有部の横引き配管をスラブ上配下に切り替えない限り、共有部として更新しなければ対応は難しいと思われます。万事は個々マンションの中長期修繕計画に基づき計画的な修繕・更新を実施することが肝要です。また、修繕計画は５〜７年毎に見直しが必要ですが、この修繕計画の見直しとは０から造り替えるものではなく、改良を加えて行くことを意味しています。 ------------------------------------------------------------------------ 「マンションLife情報マガジン」　 http://www.mag2.com/m/0001682307/ 読者返信用メールアドレス mag@saikan-net.com ------------------------------------------------------------------------ 発行所・編集／NPO法人埼管ネット（埼玉県マンション管理組合ネットワーク）　 https://www.saikan-net.com/　編集人／土屋公司〒336-0017 埼玉県さいたま市南区南浦和3-3-17豊曜ビル2F Tel 048-887-9921　　事務所 D‐FAX:020‐4664‐6209 ◎このメルマガに返信すると発行者さんにメッセージを届けられます ※発行者さんに届く内容は、メッセージ、メールアドレスです ◎マンションLife情報マガジンの配信停止はこちら ⇒ https://www.mag2.com/m/0001682307.html?l=sbg16d15d4

「マンションLife情報マガジン」　Ｎｏ．１８ Summer ～夏号～	★ 魅力ある環境明るいマンション生活を考える「マンションLife情報マガジン」　Ｎｏ．１８ Summer ～夏号～ 2022/7 -------------------------------------------------------------------- 【マンションLife情報マガジン】No.18 今回は高経年マンションの専有部のリフォームについて管理組合理事会が考えておくべき事についてお話しします。長期修繕計画において共用部の排水配管更新は必ずしも大規模修繕工事に合わせて行うものではありませんが概ね10年後までに完了させることとした場合には、どのような工事を行うのかを区分所有者に十分に理解頂いておくことが重要です。簡単なイメージ図を作成して繰り返し啓蒙活動を実施することも必要なことだと思います。個々のマンションでは系統別に複数の住戸パターンがある場合が多いため、各住戸のパイプシャフトに共用の竪管がどのように設置されているかを専門家に相談するなどして理事会が正しく認識しておく必要があります。高経年マンションでは竪管に鋳鉄管が採用されている場合が多く、鋳鉄管は何れ更新が必要になります。竪管が通るパイプシャフトが開放廊下の点検扉に面している場合には、個々の住居専有部の水廻りのリフォームに合わせて共用部の配管工事を部分的に改修することが可能ですが、室内に更新が必要な竪管がある場合には専有部から工事を行う必要があるため、室内の間仕切りを一時的に撤去→共用配管工事→室内間仕切りの復旧が必要となり多額の費用が発生します。先日、あるマンションで同時期に一方はスケルトンリフォームの申請、もう一方からキッチン、ユニットバス、洗面、トイレの水廻り一式のリフォーム申請がありました。同マンションでは長期修繕計画において共用部の排水配管の更新計画を概ね10年後に実施する計画を立てておりましたので、スケルトンリフォームの申請住戸には工事工程に合わせて共用部工事を実施しましたが、水廻りのみリフォーム申請があった住戸に対して、工事に合わせて共用部排水配管の更新を奨めましたが、既に契約済みであるため、今から変更はしたくないとの理由で排水配管の更新はないまま工事が完了しています。上記の事例ではマンションリフォームに精通している業者であれば、状況に応じて必要な更新工事提案を区分所有者へ行うと思いますが、コストの掛かる提案をあえて行わないリフォーム会社が存在することも事実であり、水廻りやスケルトンリフォームの申請時には、申請から着手までの期間を十分にとり、事前に申請者と対面で打合せの機会を持つような取決めが必要であると感じた事例でした。「マンションLife情報マガジンバックナンバー」もご覧ください。 https://saikan-net.com/magmag-backnumbers.html ------------------------------------------------------------------------- 「マンションLife情報マガジン」　 http://www.mag2.com/m/0001682307/ 読者返信用メールアドレス mag@saikan-net.com ------------------------------------------------------------------------ 発行所・編集／NPO法人埼管ネット（埼玉県マンション管理組合ネットワーク）　 https://www.saikan-net.com/　編集人／土屋公司〒336-0017 埼玉県さいたま市南区南浦和3-3-17豊曜ビル2F Tel：048-887-9921　FAX：048‐887‐9924 ◎このメルマガに返信すると発行者さんにメッセージを届けられます ※発行者さんに届く内容は、メッセージ、メールアドレスです ◎マンションLife情報マガジンの配信停止はこちら ⇒ https://www.mag2.com/m/0001682307.html?l=sbg16d15d4

「マンションLife情報マガジン」　Ｎｏ．１７ Spring ～春号～	★ 魅力ある環境明るいマンション生活を考える「マンションLife情報マガジン」　Ｎｏ．１７ Spring ～春号～ 2022/4 -------------------------------------------------------------------- 最近、大手建設会社系列の大規模修繕工事広告がFacebookなどで目立つようになりましたが、何故でしょう？以下はあくまで筆者の個人的な意見です。この背景には、管理不全マンションが社会問題として広く知られることとなり計画的な建物修繕が重要であることが認知され、公共施設に於いても計画的な修繕が行われていなかったことに気づいた自治体からの問い合わせが増えるに至ったり修繕工事を各大手建設会社が手掛けるだけの需要ありとの判断に至ったものではないかと思います。ただし、従来からマンションの大規模修繕工事を手掛けてきた専門工事会社が行ってきた工事をそれより会社規模が大きい大手の建設会社が行えば、それに見合う経費が余計に掛かるため、比較的規模の大きな世帯数のマンションが対象になるものと思われます。大規模修繕工事において管理組合理事会が初めに行わなければならないことは、区分所有者である居住者にとって何が必要であるのかを皆さんが考え意見を取りまとめて行くことです。これは外部の専門家にはわかりません。また、専門家には、物理的に急を要することはどのような工事なのかを目視調査、修繕履歴を通して居住者にわかる様に説明して頂き、必要に応じて二次診断を行い自らのマンションに必要な工事は何なのか理解を深めることです。このような工程を経た上で個々のマンションに必要な大規模修繕工事計画仕様書を設計事務所或いはコンサルタントに作成頂いた上で複数の工事会社による競争入札を行うことが適正な工事を行うことに繋がります。どんな設計事務所やコンサルタント会社を選べば良いのかは、日頃から意見交換ができる他のマンション管理組合の仲間を持つことです。特に自主管理マンションでは、日ごろから自分達で物事を決めることに慣れているため力強い相談先となるでしょう。また、設計事務所やコンサルタント会社の業務実績を確認し、自らそのマンションを訪問して評判を聞いてみるのも良いのではないでしょうか。埼玉県マンション管理組合ネットワークでは上記のような管理組合同士が集う「土曜サロン」を毎月第１土曜日の午後に事務局での対面＋Zoomによるリモート対応を行っていますので、お気軽にWebサイトよりその旨をご記入頂きお申込み下さい。 https://www.saikan-net.com/ 「マンションLife情報マガジンバックナンバー」もご覧ください。 https://saikan-net.com/magmag-backnumbers.html -------------------------------------------------------------------------

	★　魅力ある環境　　明るいマンション生活を考える　　　「マンションLife情報マガジン」　　Ｎｏ．１６ 2022/1 -------------------------------------------------------------------- 【マンション情報マガジン新春号】管理計画認定制度がもたらすものとは？日本において人口減少する中、分譲マンションは需要と供給のバランスを考えれば、東京23区の一部を除き、これからあらたに造る必要はありません。にもかかわらずマンションは日本のほぼ全てで供給は続いています。供給が続く根本的原因は、これまで国・地方自治体が場当たり的に続けてきた都市計画に起因するところが大きいと思われます。仮にまちのあり方を無視したマンション建設であっても、企業の経済活動は定められた都市計画のルールに則ってさえいればそれを止めることは、国・地方公共団体であっても出来ません。これからのまちづくりは、少なくとも数十年先の未来を見据えて計画を立てることが必要です。闇雲に一つの目標に向かって突き進んでいる今の社会の流れには危うさを禁じ得ません。おそらくは2030年までは、分譲マンションは商品として何らかの付加価値が加えられ、今後も供給し続けられるのだと思われます。これから市場では過剰ストックとなる膨大な数の中古分譲マンションをどうにかしなければならないという考えが生まれ、優良在庫と不良在庫に選別し、不良在庫に振り分けられたマンションは物理的に健全、或いは改修可能なものは他の用途に転用し、そこから漏れた管理不全マンションは解体の流れが加速して行くのではないかと思われます。昨年12月20日にマンションの要除却認定（除却の必要性に関する認定）の対象を拡充した、建て替えの促進を図る、改正マンション建て替え円滑化法が一部施行され、外壁に剥落の恐れがあるマンションなども除却認定の対象になりました。これに先立つ12月15日、国土交通省は改正法の円滑な施行を目的に要除却認定実務マニュアル（ガイドライン）を公開しています。このマニュアルは管理不全マンションの選別の仕組みをプロセス化しているものと考えられます。これからは管理組合運営に対して行政が深く関わることが可能になることを意味しています。 2022年4月には「管理計画認定制度」が始まり、管理の内容により中古分譲マンションが優良マンションとして認定を受けることができます。今後、この認定を受けているか否かが、個々の分譲マンションの資産価値を測る重要な尺度になって行きます。「管理計画認定制度」については今後の各自治体の動向がまちづくりと大きく関わって行くことになると思われます。 ------------------------------------------------------------------------- 「マンションLife情報マガジン」　 http://www.mag2.com/m/0001682307/ 読者返信用メールアドレス mag@saikan-net.com ------------------------------------------------------------------------ 発行所・編集／NPO法人埼管ネット（埼玉県マンション管理組合ネットワーク）　 https://www.saikan-net.com/　編集人／栗原照明〒336-0017 埼玉県さいたま市南区南浦和3-3-17豊曜ビル2F Tel 048-887-9921　　事務所 D‐FAX:020‐4664‐6209

	★　魅力ある環境　　明るいマンション生活を考える　　　「マンションLife情報マガジン」　　Ｎｏ．１５　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2021/10 -------------------------------------------------------------------- 今月のマンションLife情報マガジンは、マンションの光回線開通工事に利用されている予備の空配管について、一部の通信事業会社による誤った見解があることについてお話しします。高経年マンションでも通信事業者により建設時に予備の空配管等が敷設されている場合その管路に光回線ケーブルを通し、光回線を利用できる場合があります。この場合、通信事業会社はマンション共用部のIDFまでの工事を管理組合の許可のもと光ケーブルを敷設します。 IDF以降、各住戸までの光回線開通工事は各住戸の負担により個別に契約を行っている通信事業者により光ケーブルの敷設工事が行われます。この場合、必ずしも光ケーブルを予備の空配管等に配線できるとは限りません。何らかの原因で光ケーブルを配線することが出来なかった時には共用部のIDF以降の配管工事は個々契約者の負担で行う必要があります。空配管等が管理組合の責任において維持管理されることが管理規約に示されている場合には、その空配管等を現状維持する責任は管理組合にありますが、既に敷設されている空配管等の機能更新や拡張工事の責務を管理組合が負うものではないことを管理組合は良く認識しておく必要があります。度々、この原則を無視して通信事業社が「配管が通らないのは建物管理者である管理組合の責任である」との説明を行っている場合があります。 Web上でも明確に解説しているサイトがほとんどないため、疑問に思っている方も多いのではないかと思います。ただ、単純に考えてみると光回線を各住戸で利用できるサービスを提供している事業者は新たな投資を行うことなく予備の空配管等を利用することで契約の機会を得ています。そのような中で一部の住戸が後から光回線工事を試みた時、光回線を引き込むことが出来ない状態になっていた場合には、どうすれば光回線の配管ルートを確保することができるか、調査診断を行う程度のことは通信事業者が積極的に行っても良いのではないかと思います。高経年マンションでは光回線が普及すればするほど上記と同じような状況が増えるのではないかと思います。また、これから都心部に限らず５Gエリアが拡大されると思われますので、新たに配管を敷設し直すより代替方法を検討することが有効であると思います。高経年マンションのオートロック化も光電話回線を利用して各住居と玄関集合機を新たな配管・配線工事を行うことなく、つなぐシステムも普及してきていますので、高経年マンションでもできることが結構あることも管理組合は認識しておく必要があると思います。 ------------------------------------------------------------------------- 「マンションLife情報マガジン」　 http://www.mag2.com/m/0001682307/ 読者返信用メールアドレス mag@saikan-net.com ------------------------------------------------------------------------ 発行所・編集／NPO法人埼管ネット（埼玉県マンション管理組合ネットワーク）　 https://www.saikan-net.com/　編集人／栗原照明〒336-0017 埼玉県さいたま市南区南浦和3-3-17豊曜ビル2F Tel 048-887-9921　　事務所 D‐FAX:020‐4664‐6209 ★　魅力ある環境　　明るいマンション生活を考える　　　「マンションLife情報マガジン」　　Ｎｏ．１４　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2021/3 ------------------------------------------------------------------------------------- 『マンション管理の新しい選択肢』皆さんこんにちは！筆者のマンションでは今月から第二回目の大規模修繕工事が始まりました。大規模修繕工事を通し有益な情報がありましたらメルマガでも取り上げたいと思います。今月は、これからのマンション管理の新しい運営方法の選択肢についてお話します。住戸数が50戸程度までの中小規模マンションでは、管理人さんが常駐して一切の業務を行う「全部委託方式」の管理会社への委託は管理費が割高になり、難しいと思います。また、自主管理を目指す管理組合も、会計担当理事の負担が大きくなるため、継続的にこの方式を維持することは大きな負担になります。上記は度々、NPO 埼管ネットの相談会でも居住者の高齢化が進み、自主管理方式から委託管理方式に切替えたいが委託管理費が高額であるため、どうすれば良いかなどの相談を受けることが良くあります。そのような相談を受ける中でマンション管理運営で最も労力の掛かる「管理費・修繕積立金」等の事務管理業務をスマートフォンから操作出来るアプリを管理組合へ提供することで業務が円滑に行える。また、その操作は理事長と会計理事だけ（操作人数を増やすことは可能）で完結できるものがあると他の理事から情報提供を受け、早速事務局へアプリ開発会社をお招きして話を聞いてみることにしました。概要は今まで管理会社が行っていた会計業務をアプリ内で行うことができ、金融機関の窓口で行う出入金作業や記帳のために金融機関に出向く必要なく決算書類を自動作成してくれるというものでした。お金の入出金もアプリでいつでも確認できるため、複数人により管理することで不正も起きにくい仕組みになっているようです。その他の業務は個々の管理組合のニーズに合わて業務を委託することもできるということなので上手く活用出来れば管理費の削減にもつながり良いシステムだと思います。管理組合だけではなく、管理会社としてもこのようなシステムを使うことで業務の効率化に繋がると思いました。詳しい説明は2021年２月発行の機関紙「マンションLife」及びWebの機関紙バックナンバーに掲載させて頂きますので、しばらくお待ちください。個別に情報が知りたい方、その他のご相談について埼管ネット事務局まで以下メールよりお問い合わせ下さい。 E-mail：webinfo@saikan-net.com Web：https://www.saikan-net.com -------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 「マンションLife情報マガジン」　 http://www.mag2.com/m/0001682307/ 読者返信用メールアドレス mag@saikan-net.com ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 発行所・編集／NPO法人埼管ネット（埼玉県マンション管理組合ネットワーク）　 https://www.saikan-net.com/　編集人／栗原照明〒336-0017 埼玉県さいたま市南区南浦和3-3-17豊曜ビル2F Tel 048-887-9921　　事務所 FAX:048‐887‐9924

	★ 魅力ある環境明るいマンション生活を考える「マンションLife情報マガジン」Ｎｏ．１３ ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 新年あけましておめでとうございます。本年もどうぞ宜しくお願い致します。先日、「越谷サンシティ未来会議」が主催するオンライン・シンポジウムに参加する機会に恵まれ、これからの地方都市の在り方について常々考えていることの整理にもなりました。以前、メルマガで2022年問題（営農義務を課す農地は税金を優遇するとした制度が2022年を以って終了し、大量の農地が宅地として市場に流通することになる）をテーマに話しをさせて頂きましたが、住宅業界では、これを機会に郊外の開発を目指す動きが活発になると思われます。各自治体では日本全体が人口減少に向かう中で、これからのまちづくりにはコンパクトシティへの誘導が重要であるのに何故か「民間用地はコントロール外のこと」として片付けてしまっていることが多いのではないかと思います。これから20年、30年先の未来を真剣に考えれば、人口増加が見込めない「まち」に無秩序に住宅供給を続けることにより「寂れたエリア」を出現させ、空家問題や地域防災に影を落とすことも已むを得ないものと考えているのでしょうか。無秩序な土地開発は公共インフラ整備に膨大な費用を投じることになり、維持管理しなければならないインフラを肥大化させることにもなります。また、これを地元の土木、建築業界への雇用創出と考えているなら大きな間違いで、自治体が事業費を投入しても、その100%が地元企業に還元される訳ではありません。大規模施設に至っては地元企業以外の大手企業の下請けとして一部の地元企業が、その工事に携われるだけなのです。よって地元の雇用創出を考えるのならば、地元企業で完結出来るプロジェクトには何があるのかをはじめに考えるべきだと思います。一旦造ってしまったインフラ・施設は、その瞬間から維持管理費が発生します。これからの地方都市の公共整備は、今この「まち」に住んでいる人々のためになっているのか？ということにスポットを当て「まちづくり」を考えて行く必要があります。理念なき場あたり的まちづくりは、賢明な住民の流出を招き、「まち」は衰退に至るのではないでしょうか。日本では人口は徐々に減少して行くものと考えれば、これまでの成長し続けることを前提とした「まちづくり」の発想方法を変える必要があることも自然に見えてくるのではないかと思います。それでは少しイメージしやすいように具体的な話しをしてみます。例えば、今まで首都圏通勤者のベッドタウンとして発展してきた地方都市は裏を返せば、「首都圏からアクセスし易い立地である」ということになります。電車で数十分の立地に豊かな農地があることを強みと捉えた時に、首都圏に住まう人々を対象に郊外に点在する1アール（100m2）農地の使用権を証券化したり、週末菜園家向け農地＋ロッジの設営を行う地方都市があった場合どんなことが起こるでしょうか？１）日本の食料自給率が極めて少ないことに危機感を持つアンテナの鋭い人にとって、自ら自給自足出来る環境を手に入れることが出来ることは魅力的。２）趣味として週末だけ家庭菜園をしたいと考える人へのサービス提供による農業従事者の雇用創出と農業教育システムとコミュニティの構築。３）余暇を居住地近くの体験農園で過ごす週末ミニリゾート建設需要（地元企業）と施設運営。など地元の雇用創出と都心からの「集う人口」の増加など様々な可能性があると思いませんか？これからはwithコロナを考え、住まい方も従来想定していなかった局面を迎えることになると思われます。それぞれの自治体では、各地域の特徴を活かしたブランディング（地域間競争に巻き込まれない取組み）を行うことで明るい未来が見えて来ると思います。各自治体の首長はそろそろ「横並びのまちづくり政策」から脱却し、まちの未来を考える必要があるのではないでしょうか。 --------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 「マンションLife情報マガジン」　 http://www.mag2.com/m/0001682307/ 読者返信用メールアドレス mag@saikan-net.com ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 発行所・編集／NPO法人埼管ネット（埼玉県マンション管理組合ネットワーク）　 http://www.saikan-net.com/　編集人／栗原照明〒336-0017 埼玉県さいたま市南区南浦和3-3-17豊曜ビル2F Tel 048-887-9921　　事務所 FAX:048‐887‐9924

	★ 魅力ある環境明るいマンション生活を考える「マンションLife情報マガジン」　Ｎｏ．１２【地方都市のまちづくりとは、どう在るべきなのでしょうか…？】 ---------------------------------------------------------------------------- 人口減少時代に新たな施設をつくることが果たして地域の活性化につながるのか？ある事例について書かせていただきます。筆者が住むまちでは築45年が経過した劇場施設を中心とした公共と商業の複合施設を商業棟に入居するキーテナントの撤退表明から、いつの間にか施設が陳腐化しているために賑わいが無くなったと結論付け、賑わいを取り戻すこと＝再整備計画という論理で事が進んでいるように感じています。この複合施設は今から遡ること、平成27年（2015年）度末に「公共施設等総合管理計画基本方針」の中で施設の長寿命化を目指し80年間を目処に使い続けることが市のWeb上で公表されています。同施設を設計した大手設計事務所の耐震診断報告書によれば、構造耐力上は何ら問題はない診断結果となっています。まちの賑わい創出に必要なものが、建替えという再整備方針なのでしょうか？このような発想はどこから生まれるのでしょうか？分譲マンションなどの共同住宅施設は100年間を目安に継続使用を目指す動きが高まっています。まだ使える器を壊し、膨大な事業費を掛けて施設を再整備することは誰のためになるのでしょうか？このような中で「地元がヤバい…と思ったら読む凡人のための地域再生入門」の著者である「木下斉さん」のセミナーが開催されます。まちづくりの在り方を考えるヒントになれば良いと思います。セミナー情報をシェアします。 ------------------------------------------------------------------------------- 「マンションLife情報マガジン」　 http://www.mag2.com/m/0001682307/ 読者返信用メールアドレス mag@saikan-net.com ------------------------------------------------------------------------------- 発行所・編集／NPO法人埼管ネット（埼玉県マンション管理組合ネットワーク）　 http://www.saikan-net.com/　編集人／栗原照明〒336-0017 埼玉県さいたま市南区南浦和3-3-17豊曜ビル2F Tel 048-887-9921　　事務所 FAX:048‐887‐9924

	★ 魅力ある環境明るいマンション生活を考える「マンションLife情報マガジン」Ｎｏ．１１ ---------------------------------------------------------------------------- 「コロナ禍の管理組合運営」新型コロナウィルス感染期を経て、管理組合の皆さんから「総会、理事会を開催する場合の注意点を知りたい」などの問合せを多く受けました。今後、同様な事態が再び起こることも考え、以下記載しておきます。初期段階に個々の管理組合が取り組むべきことは、地域の自治体、政府機関、専門家組織が発信する情報をいち早く入手し、新型コロナウィルスへの感染拡大防止に配慮した行動を取るために、実行可能なルール（出席者の健康状態の確認・集会場所の換気・マスクの携行・手指や使用した机椅子などの消毒）を定め居住者全員で実行することが肝要です。通常総会では次年度の活動計画など様々な資料を作成するための作業期間が必要ですが、感染期に各理事役員が長時間の作業を行うことにより三密となる状態をつくることは避けたいものです。緊急避難措置として通常総会や理事会の開催は規約に拘らず、開催時期を延期することも必要です。また、議案についても長時間の議論を要するものは極力避け、議決権行使書・委任状の提出を即し、直接総会に出席することを極力控えて頂くことを事前に居住者へ周知することが必要です。一方、理事会活動は新型コロナウィルス感染拡大を恐れて一切の活動を停止する訳にも行きません。感染期に対面で理事会を開催する場合には、あらかじめ審議する議案を限定し、４５分程度の短時間で会議を終了させることにより三密を避ける行動につながります。そのためには事前に議案毎に少人数で分科会を開き、個々の分科会担当者と理事長が情報共有した上で他の理事へ意見を求め方針を定めるなどの対応を行うことが必要になります。最後に、理事会の在り方について、新型コロナウィルスが終息するまでには数年は掛かることを念頭に置き、「オンライン会議による理事会」或いは「オンライン会議を併用した理事会」を正規な理事会会合とするために「Web会議システム運用規則」等を作成し理事会の持続可能な開催方法の道を探ることも必要ではないかと思います。「マンションLife情報マガジン」Ｎｏ．１１　終わり ----------------------------------------------------------------------------

	★　魅力ある環境　　明るいマンション生活を考える　　　「マンションLife情報マガジン」　　Ｎｏ．１０　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2019/6 ------------------------------------------------------------------------------- 「福祉とマンションLife」 ------------------------------------------------------------------------------- しばらく振りのメールマガジンの配信になります。今回は、「福祉とマンションLife」について、常々思っていることを綴ってみます。私の住まうマンションは住戸数86+店舗数8の規模で、1階には100m2弱の集会室が一つあります。ただ、この集会室も管理組合や自治会の年1回の総会と月1回の理事会定例に使用されている程度で、利用頻度は極めて少ない状況です。市内にも同様のマンションは多数あります。オフィスや商業ビルならば、稼働していないスペースがあれば、如何に利活用出来るかを探るのが当たり前であり、なんとも勿体ないものだと思います。このような街中に眠っているスペースを個々の管理組合、自治会が積極的に活用できるシステムを構築すれば、街の活性化につながり様々な可能性が生まれると思います。例えば、地域包括支援センターの出先施設として、集会室が居住者や近くの方々の憩いの場として機能したり、介護施設と住居の中間的な役割を担うことが出来るのではないかと思います。このような取組みを促進するためには個々の施設管理者に対してインセンティブ（動機付け）がはたらく仕組みも必要です。例えば、マンション施設の改修費用の公的支援やコミュニティ活動や運営ノウハウの提供などが挙げられます。この様な働きかけが、地域の自治体とマンションが有機的に結びつき強固なコミュニティの輪となり「地域包括ケアシステム」の一翼となり得るのではないでしょうか。近年、人口減少を迎える中で、高齢者が増加するから福祉施設を増やさなければならないという単純な考え方には少々疑問を感じます。民間の福祉施設を闇雲に増やしても、そこで働く人たちは利益を追求する経営者とサービスを受ける入居者との板挟みとなり、過酷な労働条件を強いられている現実があり疲弊しています。そのような環境下で明るく健康的な暮らしができるのでしょうか？居住者の高齢化が進んだ高経年マンションでは、運営に積極的な役員が不在となれば自助のみに任せていては、例え立地条件が良くても、将来スラム化してしまうマンションも出てくるでしょう。各方面の政策課題でも「人生100年時代で健康年齢を伸ばせるよう現役世代を含め、予防・健康へのインセンティブ措置を強化する必要があるのではないか」との討議も行われています。老いても健康で楽しく、明るい生活が出来る社会システムが出来たらいいですね！良いアイデアがありましたら、ご意見ください。 ------------------------------------------------------------------------------- 「マンションLife情報マガジン」　 http://www.mag2.com/m/0001682307/ 読者返信用メールアドレス mag@saikan-net.com ------------------------------------------------------------------------------- 発行所・編集／NPO法人埼管ネット（埼玉県マンション管理組合ネットワーク）　 http://www.saikan-net.com/　編集人／栗原照明〒336-0017 埼玉県さいたま市南区南浦和3-3-17豊曜ビル2F Tel 048-887-9921　　事務所 FAX:048‐887‐9924 -------------------------------------------------------------------------------

	----------------------------------------------------------------------------------------------- ★　魅力ある環境　　明るいマンション生活を考える　　　「マンションLife情報マガジン」　　Ｎｏ．９　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2019/2 ----------------------------------------------------------------------------------------------- 「高経年マンションの修繕計画とバリューアップの合意形成」 ------------------------------------------------------ 今回は「高経年マンションの修繕計画とバリューアップの合意形成」と題してお話ししたいと思います。築年数が30年を超えるマンションは、大規模修繕工事の内容も多岐に渡ります。目に見える屋上防水、外壁塗装工事に加えて、給排水設備や開口部の更新などの機能更新を図るものなどの検討も必要になり、マンション内の合意形成がとても重要になってきます。コミュニティが活発なマンションでは、日頃から居住者間で必要な修繕工事や新たに行った方が良いバリューアップ工事などについて情報を共有しているため、大規模修繕工事を事業化するにもスムーズです。一方、マンション内のコミュニティが薄い場合には、事前に居住者へ討議の機会を設けても意見がないので、理事会が検討した案をいざ、住民説明会や予算化のために必要となる総会審議の段階になってから突然反対意見が出て、合意形成を図ることが難しい状況に陥ることがあります。何故このような状況になるのでしょうか？それは、以下のように様々な思いを持つグループが区分所有の中に混雑しているからだと思います。１．資産価値を落とさない、陳腐化させないことを第一に考えているグループ２．後々、どうなるかわからない計画なので、とにかく出来るだけ支出を抑えた方が良いと考えているグループ３．自分が生きているかもわからない先のことまで考えられないとするグループ４．区分所有している自覚があまりなく、管理会社、理事会に任せていれば良いと考えているグループそれでは、それぞれの考えを持つグループに歩み寄りを持って貰うためには、どうすれば良いのでしょうか？上記グループが歩み寄るイメージとして、企業に置換えて考えるとわかり易いかもしれません。社員全員が活き活きとしている企業では、その組織の理念を個々の社員が共有しているのではないでしょうか。中々このような企業も希少であると思いますが、皆さんが仕事先を選ぶ時に「理念」を全く持たない企業に入りたいと思いますか？答えはNOですよね！マンションにとって「理念」とはなんでしょうか？それは、そのマンションをいつまで維持し続け、いつ区分所有を解消するのか？などの最終的な「出口戦略」が明確になっていることだと思います。それが明確に出来れば、個々の考えを持っていたグループも考え方を軌道修正し、他グループの考えについて、歩み寄るきっかけを持つことが出来るのではないかと思います。このテーマは、今後セミナーでも取り上げたいと考えています。 -------------------------------------------------------------------------------------------------- 　　「マンションLife情報マガジン」　 http://www.mag2.com/m/0001682307/ 読者返信用メールアドレス mag@saikan-net.com ------------------------------------------------------------------------------------------------- 発行所・編集／NPO法人埼管ネット（埼玉県マンション管理組合ネットワーク）　 http://www.saikan-net.com/　編集人／栗原照明〒336-0017 埼玉県さいたま市南区南浦和3-3-17豊曜ビル2F Tel 048-887-9921　　事務所 FAX:048‐887‐9924 -------------------------------------------------------------------------------------------------

	----------------------------------------------------------------------------------------------- ★　魅力ある環境　　明るいマンション生活を考える　　　「マンションLife情報マガジン」　　Ｎｏ．８　　（新年号）　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2019/1 ----------------------------------------------------------------------------------------------- 『私たちが住まう街の未来』一段と寒さが増していますが如何お過ごしでしょうか。昨年末は忙しさにかまけて情報マガジンの発行をさぼってしまいましが、本年も引き続きどうぞよろしくお願い致します。今回はマンションの外に出て「私たちが住まう街の未来」についてお話しをしてみたいと思います。人口減少、高齢化時代を迎え、私たちの住まう街は、これからどのように変化して行くのでしょうか？首都圏郊外の駅前市街地で良くあるケースとして、その郊外に大規模商業施設が立地したために、駅前に立地する商業拠点の集客力は減少し、その役割を終えるという現象があります。あなたの街がそのようになったらちょっと寂しいですか？でも、あまり悲観しないでください。これも「都市構造の変化」の一部と考て、新しい時代にあった街づくりのチャンスと捉えることができれば、明るい未来が見えてくると思います。これから益々、「人口減少」は東京23区の一部を除き免れ得ない状況です。数十年先には、多くの自治体は単独では存続できない時代が訪れることが予見されます。今後、各自治体では、居住者の高齢化・人口減少・歳入減少をイメージした街づくりが求められます。一方、「都市構造の変化」により賑わいのなくなった街は、どう再生すれば良いのでしょうか？その答えは「商業拠点」として存続できなくなった施設を、「高齢化時代」のニーズに向け、福祉の核となる「介護施設」用途として再生することが考えられます。共働き世代の暮らしを支える「保育施設」を併設し、福祉と生活サービスを有機的に結びつけ、地域サービスの効率化を図る拠点として再構築することも考えられます。また、隣接地の大型マンションの集会室を利用して、福祉サービスを提供することが可能になれば、居住者が高齢化したマンションの管理運営と介護支援のコラボレーションが生まれます。昨今マンション問題になっている「二つの老い」に対する解決策を見出すことにもなります。このような構想が、首都圏郊外の駅前に横展開できれば、新しい社会制度改革にもつながるのではないでしょうか。 -------------------------------------------------------------------------------------------------- 　　「マンションLife情報マガジン」　 http://www.mag2.com/m/0001682307/ 読者返信用メールアドレス mag@saikan-net.com ------------------------------------------------------------------------------------------------- 発行所・編集／NPO法人埼管ネット（埼玉県マンション管理組合ネットワーク）　 http://www.saikan-net.com/　編集人／栗原照明〒336-0017 埼玉県さいたま市南区南浦和3-3-17豊曜ビル2F Tel 048-887-9921　　事務所FAX:048‐887‐9924 -------------------------------------------------------------------------------------------------
	----------------------------------------------------------------------------------------------- ★　魅力ある環境　　明るいマンション生活を考える　　　「マンションLife情報マガジン」　　Ｎｏ．７　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2018/11 ----------------------------------------------------------------------------------------------- 『分譲マンションのインスペクション』について今回は、マンション価値にも影響するインスペクション（診断・調査）についてお話したいと思います。中古住宅の流通を目的に2016年に宅建業法が改正され、2018年4月1日施行されました。今回の改正は、国の推進する住生活基本計画にもとづいた、既存住宅（中古住宅）の流通活性化の一環であると言えます。国土交通省では既存住宅流通の市場規模を、2025年には現在の約２倍に押上げる指標を掲げています。宅建業法は主に宅建業者（不動産会社等）を対象としているものですが、今回の改正では新しく建物状況調査制度が導入されることになり、マンション管理組合にも影響があるものも含まれています。分譲マンションに関連する「インスペクション制度」とは建築士が当該マンションの専有部分に加え屋上・外壁・エントランスから当該占有部分までの共用部について、「劣化状況等の有無」の調査・診断を行います。また、この診断を行うことにより「既存住宅売買瑕疵担保保険」に加入できるようになります。マンションを売却する際に上記のインスペクション（調査・診断）を事前に行うことにより、買い手に対して「調査・診断済み」であるという安心感を与える事ができます。そのため、「インスペクション制度」はマンションの価値を上げる方法として今後、普及して行く可能性が高いです。管理組合員としてインスペクションを希望する区分所有者に対して、共用部分のインスペクションを許可するか否かの判断が必要になります。上記の制度を認める管理組合が多いと思われますが、トラブルを避けるためにも、申請手続きの具体的な方法など、管理組合で定めておいた方が良いでしょう。 -------------------------------------------------------------------------------------------------- 　　「マンションLife情報マガジン」　 http://www.mag2.com/m/0001682307/ 読者返信用メールアドレス mag@saikan-net.com ------------------------------------------------------------------------------------------------- 発行所・編集／NPO法人埼管ネット（埼玉県マンション管理組合ネットワーク）　 http://www.saikan-net.com/　編集人／栗原照明〒336-0017 埼玉県さいたま市南区南浦和3-3-17豊曜ビル2F Tel 048-887-9921　　事務所 D‐FAX:020‐4664‐6209 -------------------------------------------------------------------------------------------------
	----------------------------------------------------------------------------------------------- ★　魅力ある環境　　明るいマンション生活を考える　　　「マンションLife情報マガジン」　　Ｎｏ．６　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2018/10 ----------------------------------------------------------------------------------------------- 「2022年問題」についてついこの前まで残暑が続いていましたが、朝晩は一気に肌寒くなってきました。今回は近い将来の話として、生産緑地が宅地化へ向かう「 2022 年問題」について、少しお話をしたいと思います。地方圏に限らず大都市圏の郊外（田園）には「生産緑地」というものがあります。これは、 1992 年農地の固定資産税が高騰し、農業が続けられないとの危機農家に対して、向こう 30 年農家を継続すれば「生産緑地」として指定を受け「営農義務」を課す農地は税金を優遇するとした制度です。 2022 年を以って、その優遇制度の期限を迎え大量の農地が宅地へ転用できるようになります。自治体への買い取り申し出も可能となり、一気に宅地過剰な状況になると言う問題をはらんでいます。郊外（田園）には今後、新築マンションの建設が増えるものと思われます。そうなれば、中古マンション市場も一気に需給バランスが崩れる事が予想されます。また、これからの中古マンション市場は維持管理と共用部の適切な修繕が行われているかを問われる時代になります。今までは占有部分だけを資産と捉えていた方も、共用部分も大切な資産であることを認識するべきだと思います。これからは、共用部の維持管理にもっと関心を持ち、ご自分の住まうマンションのバリューアップ（陳腐化対策）も考えた修繕計画を行うことが肝要です。共用部の維持管理に無関心でいると、周辺マンションとの相対的な資産価値下落にも繋がりかねません。資産保全の為にも、管理組合運営に積極的に参加しましょう！ -------------------------------------------------------------------------------------------------- 「マンションLife情報マガジン」　 http://www.mag2.com/m/0001682307/ 読者返信用メールアドレス mag@saikan-net.com ------------------------------------------------------------------------------------------------- 発行所・編集／NPO法人埼管ネット（埼玉県マンション管理組合ネットワーク）　 http://www.saikan-net.com/　編集人／栗原照明〒336-0017 埼玉県さいたま市南区南浦和3-3-17豊曜ビル2F Tel 048-887-9921　　事務所 D‐FAX:020‐4664‐6209 -------------------------------------------------------------------------------------------------

	----------------------------------------------------------------------------------------------- ★　魅力ある環境　　明るいマンション生活を考える　　　「マンションLife情報マガジン」　　Ｎｏ．５　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2018/9 ----------------------------------------------------------------------------------------------- 「不適切コンサルタント」の問題についてまだまだ暑さが続く中、皆さま如何お過ごしでしょうか。今回は、昨今問題となっている「不適切コンサルタント」の問題を取り上げてみます。残念なことですが、大規模修繕工事のコンサル業務を低額で受託し、自社にバックマージンを支払う施工会社が大規模修繕工事を受注できるように不適切な工作いわゆる「利益相反行為」を行う設計コンサルタント会社の存在が指摘されています。その結果は割高な工事費や、施工品質の低下となって、管理組合に経済的損失を与えることになります。このような不正行為は、民法１０８条、「自己契約及び双方代理の禁止」に該当し法律違反行為となります。コンサルタントを起用する際には、このようなことがある事を踏まえておくことが必要です。施工者の選定についても全てをコンサルタントに丸投げするのではなく、基本的な決定事項は管理組合が主体的に関わって行くことが必要です。大規模修繕を控えている管理組合の皆さんは、工事実施の数年前から様々な検討をすることになりますが、具体的な工事計画に向けて、何が必要なのかを以下に記して行きます。１、基本計画の策定本来は個々のマンションに応じた中長期修繕計画を作成しておくことが必要です。しかしながら、多くの場合には、国交省の長期修繕計画ガイドラインなどの修繕周期を基に、時期が来ると、管理を委託している管理会社から、「そろそろ、大規模修繕の実施時期ですが、検討してみては如何でしょうか？」と言う工事の打診が理事会に来ます。長期修繕計画ガイドラインは、概ねの修繕時期を示しているもので、この時期が到来したから、即工事を実施すべきと言うものではありません。修繕周期は個々マンションの条件によって違ってきます。修繕積立金残高と実施工事計画の予算等、管理組合に合った計画を十分検討し、無理のない計画を立てましょう。従来、大規模修繕の周期は12年程度と言われてきましたが、現在では建築材料の品質向上や建築技術の進歩により15～18年の周期で行っても問題はないと言われるようになりました。２、専門委員会の設置修繕工事を行うにあたって、３～４年前から十分、時間をかけ協議する事が理想的です。工事実施には、区分所有者の合意形成が必要です。大規模修繕工事の実施を総会で可決するまでには、多種、多様な困難が待ち受けています。また、工事を着実円滑に行うには、様々な事情に精通する人材、工事に関する専門性のほか、合意を形成するには入居者間のコミュニティーの醸成も重要です。適切な人材を選定し、諮問機関として総会で専門委員会を設置する事が望ましいでしょう。そして、専門委員会の検討結果を踏まえて理事会で基本計画を決定します。３、専門家の選定大規模修繕工事を進めて行く上で専門的知識を持った外部の専門家に依頼して行うのが一般的です。工事発注に関しては理事会が主導し、施工会社の選定時に公正な競争原理を働かせる事が重要です。工事を実施する方式としては以下の方式がります。（１）設計監理方式設計事務所を選定し、大規模修繕工事の設計全般と工事監理を委託する方式です。設計事務所が作成した設計図書に基づき施工会社が工事を行い設計事務所が工事の品質をチェックすます。設計と施工が分離した方式で品質の確保が期待できます。ここで、注意したい事は冒頭で記述した「不適切コンサルタント」の問題です。設計事務所の業務報酬は建築物の安全性の確保と質の向上を図るために設計、施工監理の等の業務が適切かつ円滑に行われるよことを目指し国交省告示で基準を定めています。この基準に従えば、同じ内容の業務であれば、複数の設計事務所から設計監理業務の見積を取得しても、見積に大差は無い筈です。極端に安い金額で受注するコンサルタント会社は、施工会社からバックマージンやキックバックを受け取って安価な受注金額の補填をしている場合が指摘されています。このような場合は、施工会社選定に関しては見積り合わせなどの競争形式を取るが、最初から施工会社が決まっている出来レースを仕組んでいる可能性がありますので注意が必要です。（２）責任施工方式信頼できる施工会社を選定し。調査診断、改修設計、工事費の算出から実際の工事までの全てをこの一社に請け負わせる方式です。設計と施工が一体なので専門的な第三者のチェックが入らないので工事の品質の面で不安が有ります。４、資金計画資金計画は長期修繕計画に沿って過不足なく計画することが肝要です。長期修繕計画の上で資金（修繕積立金）が不足する場合は、一時金の徴収を避けるよう、早めに適正な修繕積立金へ改定することをお勧めします。一時金の徴収や修繕積立金の高額改定を避けるためには借入金も有効な手段ですが、長期修繕計画を踏まえて今後必要になる資金を考慮した返済計画を立てることが必要です。日常住んでいる、建物も経年により、傷んできます。居住者にとって建物の補修、修繕などの機能保全は必須ですが、建物の機能を向上させ、将来に亘り、快適な暮らしを確保することも重要です。管理組合で合意形成を諮りながら、きちんと対応して行く事が大切です。 -------------------------------------------------------------------------------------------------- 　　「マンションLife情報マガジン」　 http://www.mag2.com/m/0001682307/ 読者返信用メールアドレス mag@saikan-net.com ------------------------------------------------------------------------------------------------- 発行所・編集／NPO法人埼管ネット（埼玉県マンション管理組合ネットワーク）　 http://www.saikan-net.com/　編集人／栗原照明〒336-0017 埼玉県さいたま市南区南浦和3-3-17豊曜ビル2F Tel 048-887-9921　　事務所 D‐FAX:020‐4664‐6209 -------------------------------------------------------------------------------------------------
	----------------------------------------------------------------------------------------------- ★　魅力ある環境　　明るいマンション生活を考える　　　「マンションLife情報マガジン」　　Ｎｏ．４　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2018/7 ----------------------------------------------------------------------------------------------- 【マンションの生活に欠かせない設備のお話】皆さんこんにちは、ちょっとご無沙汰していましたが、第４回目のメルマガを配信致します。先月６／１７（日）セミナーを開催しました。セミナーのテーマは「マンションの給排水管設備」についてです。皆さん「給排水管設備」と聞くと「なんか難しい」とか、「素人には無理、専門家に任せないと」等、はじめから思考を停止してしまっていませんか！そんなマンションにありがちな良くある事例として、まだ工事が必要ないのに「一般的な長期修繕計画表」通りに、工事を実施してしまっていることがあります。「給排水管設備」も皆さんの大事な共有財産です。他人任せで良いわけはありません。基本方針の決定は管理組合の理事会が主体的立場で行う必要があります。その上で良きパートナー（専門家）を見つけることです！以下に給水管と排水管について基本的なことをお伝えします。給水管の劣化は、配管の種類・配管、継手の材料・水質・施工品質・配管環境・維持管理・経年などの要因で違いが出るので、マンション毎にその劣化速度は違うことになります。劣化が進行すると、給水管に穴があいたり、管が破断したりして、漏水事故が発生し、下階住戸に迷惑をかけることになります。マンションの給水管には、建築年度により、使用している配管が違いますが、25年以上経過しているマンションの場合防食型ではない継手が使用されており、築後20年頃より赤水の発生や、漏水事故に至るケースがあります。劣化要因は種々ありますが、先ずどのような種類の管材料を使用しているかを確認する事が重要です。排水管の劣化も、排水の質・排水配管材料・施工品質・配管環境・維持管理・経年等の要因で違いが出るので、マンション毎にその劣化速度も違ってきます。劣化が進行すると、排水管に穴があいたり、継手が割れたりして漏水事故が発生し下階住戸に迷惑をかけることに至るケースがあります。また、マンションの排水管には、塩ビ管と鉄管が使用されているケースが多く、鉄管は築後20年頃より漏水事故に至るケースがあります。劣化要因は種々ありますが、まずはどの種類の管材料を使用しているか？確認することが重要です。「給排水管設備」について「もっと詳しい話を聞きたい！相談したい！」方はNPO埼管ネット事務局までお気軽にご相談ください。 -------------------------------------------------------------------------------------------------- 　　「マンションLife情報マガジン」　 http://www.mag2.com/m/0001682307/ 読者返信用メールアドレス mag@saikan-net.com ------------------------------------------------------------------------------------------------- 発行所・編集／NPO法人埼管ネット（埼玉県マンション管理組合ネットワーク）　 http://www.saikan-net.com/　編集人／栗原照明〒336-0017 埼玉県さいたま市南区南浦和3-3-17豊曜ビル2F Tel 048-887-9921　　事務所 D‐FAX:020‐4664‐6209 -------------------------------------------------------------------------------------------------

	----------------------------------------------------------------------------------------------- ★　魅力ある環境　　明るいマンション生活を考える　　　「マンションLife情報マガジン」　　Ｎｏ．３　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2018/6 ----------------------------------------------------------------------------------------------- 【マンション運営のちょっとマニアックな情報】皆さんこんにちは、第３回目のメルマガを配信致します。敷地内駐車場を外部の人に貸したり、屋上共用部分を携帯電話会社にアンテナ基地局として貸したりして、税務署より「所得税」を課税されている管理組合はありませんか？この様な場合は税務署に対して、「区分所有法に照らし、課税はおかしい」と抗議出来るのです。その条件どんなものでしょうか？区分所有法第19条には「各共有者は、規約に別段の定めがない限り、その持分に応じて、共用部分の負担に任じ、共用部分から生ずる利益を収取する。」と言う規定があります。これは、区分所有者個々が外部から得た収入の分配を受ける権利を有すると言うことになります。一方、税務署は共用敷地である駐車場を外部の第三者に賃貸し、駐車場料金を受け取っている場合や屋上共用部分を携帯電話会社へ賃貸しているマンションを探し、管理組合の所得とみなされ法人税が課されるケースがありました。このような場合は、区分所有法第19条を適用し、「支払い拒絶」を申しいれることができます。判例より課税される場合とそうではない場合の２つを課税義務のある場合⇒ただ単に外部の第三者から管理組合に賃貸料が支払われ、このお金を「修繕積立金」に繰り入れている場合。課税義務のない場合⇒総会において、外部の第三者からの賃貸料は、各区分所有者に帰属するのであり、共有部分の持ち分割合に応じて区分所有者に分配する。と決議し、その後その受け取った賃貸料は、「修繕積立金、又は建物の最終処分としての解体費用に充当する。」　と決議し、議事録に明記して置けば、対抗要件が具備出来ます。管理組合の理事、理事長には是非、知っておいて頂きたいと思います。関連情報の詳細は2018年2月15日発行の「マンションﾗｲﾌLife」に掲載していますので、リンクページよりご確認下さい。 http://www.saikan-net.com/userpage/life/122/122-3.html -------------------------------------------------------------------------------------------------- 　　「マンションLife情報マガジン」　 http://www.mag2.com/m/0001682307/ 読者返信用メールアドレス mag@saikan-net.com ------------------------------------------------------------------------------------------------- 発行所・編集／NPO法人埼管ネット（埼玉県マンション管理組合ネットワーク）　 http://www.saikan-net.com/　編集人／栗原照明〒336-0017 埼玉県さいたま市南区南浦和3-3-17豊曜ビル2F Tel 048-887-9921　　事務所 D‐FAX:020‐4664‐6209 -------------------------------------------------------------------------------------------------
	---------------------------------------------------------------------------- ★　魅力ある環境　　明るいマンション生活を考える　　　「マンションLife情報マガジン」　　Ｎｏ．２　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2018/4 ---------------------------------------------------------------------------- ～「新任理事役員さんに一言」～埼管ネットのメルマガ第２号の発行が少し遅れました^ ^ 今年もあっという間にもう４月も中旬を過ぎました。GW明けには通常総会を控え、新任の理事役員さんに代わる管理組合も多いと思います。それに因んで、お話をさせていただきますね！現在、多くの管理組合では管理会社にマンションの管理を委託していると思いますが、「管理会社に任せておけば安心」と思っていませんか！でもマンションは、ホテルではないので、そのような幻想は持たない方が良いでしょう。管理会社は管理委託契約に基づき業務を遂行するものであり、契約以外のサービスを行うことはありません。　建物の維持管理・修繕計画、出納・組合運営に関わる方針は、管理組合が主体となり決定する必要があります。その中で管理会社に任せた方が合理的なものについては作業を任せることが肝要です。「そんなこと言ったって、管理組合役員は他に仕事もあり、無理、それに管理に精通している訳でもないし…」と思った方いますよね！　その気持ちが、管理会社任せになってしまうきっかけです。　確かに管理会社にはノウハウもあり優秀な人材も豊富です。しかしながら、管理会社も営利を目的とした組織です。管理組合が他力本願と知れば…徐々に管理会社主導で多くの事が決められてしまうことが、常態化し区分所有者が益々、管理に無関心となり、形骸化された理事会組織が出来上がります。皆さんのマンションは大丈夫ですか！？今一度、理事会の決定事項がどのように決められているのか点検してみてください。管理組合にとって、最も必要なことは、施設を適切に運営することです。そのためには、現状把握と長期的な将来設計が必要です。また、建物の高経年化と管理組合員の高年齢化を考えた場合、将来を見据えた対応も必要です。埼管ネットでは、マンションの中長期修繕計画から理事会運営に至るまで様々なアドバイスを行っています。お気軽に事務局まで、ご相談ください。埼管ネットウェブ http://www.saikan-net.com/ ------------------------------------------------------------------------- 　　「マンションLife情報マガジン」　 http://www.mag2.com/m/0001682307.html 読者返信用メールアドレス mag@saikan-net.com ------------------------------------------------------------------------ 発行所・編集／NPO法人埼管ネット（埼玉県マンション管理組合ネットワーク）　 http://www.saikan-net.com/　編集人／栗原照明〒336-0017 埼玉県さいたま市南区南浦和3-3-17豊曜ビル2F Tel 048-887-9921　　事務所 D‐FAX:020‐4664‐6209 ------------------------------------------------------------------------
	★　魅力ある環境　　明るいマンション生活を考える　　　「マンションLife情報マガジン」　　Ｎｏ．１　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2018/3 ----------------------------------------------------------------- http://www.mag2.com/m/0001682307.html 読者返信用メールアドレス mag@saikan-net.com ----------------------------------------------------------------- ～　「民泊問題」について　～ NPO埼管ネットでは、マンションに住まうために必要な情報をメルマガを通じて配信させて頂きます。第１号は、観光客の宿泊先を確保する事に端を発した「民泊問題」についてお話しさせて頂きます。「良好な住環境を守りたいので、民泊規約の改正をしたいが、特別決議事項に委任状が足りない！どうしたら良いの？」「うちのマンションでは管理組合運営に無関心な組合員、総会当日の出席者数及び委任状もやっと半数が集まる状況…」これでは民泊の規約改正は出来ないと思っていませんか？このような場合は「使用細則」に次のように定めれば、特別決議とする必要はなくなります。（使用細則とは規約で守るべきマナーを詳細に遵守するためのルールです。）普通決議事項で「不特定の第三者を対象とした旅館業及びこれに準じる行為は禁止とする」とすれば、民泊禁止の対応となります。あくまでも規約変更して明記すべきが望ましいですが、規約変更が難しい時は、この方法で普通決議として管理組合の意向を使用細則に盛り込んでおくべきです。詳しくは、昨年秋発行しました以下の埼管ネット機関紙「マンションLife秋号」をご覧下さい。（機関紙では特別決議を前提とした説明になっています。） ↓ ここをクリックするとリンクページへ飛びます。 http://www.saikan-net.com/userpage/life/121/121-6.html ----------------------------------------------------------------------- 　　「マンションLife情報マガジン」　 http://www.saikan-net.com/sample-index.html ----------------------------------------------------------------------- 発行所・編集／NPO法人埼管ネット（埼玉県マンション管理組合ネットワーク）　　編集人／栗原照明〒336-0017 埼玉県さいたま市南区南浦和3-3-17豊曜ビル2F Tel 048-887-9921　　事務所 D‐FAX:020‐4664‐6209 -----------------------------------------------------------------------

マガジン　バックナンバー
●メルマガタイトルマンションLife情報マガジン
	★ 魅力ある環境明るいマンション生活を考えるマンションLife情報マガジン【No.25号】 -------------------------------------------------------------------------------------- 今回はこれからのマンションの大規模修繕工事から専有部のリフォーム工事に至るまでのあらゆるコストアップに備え、考えておくべきことについて話したいと思います。 2024年問題、働き方改革の推進等により今後、あらゆる仕事において月８休が進んで行くことになります。加えて国・地方公共団体が保有する施設においても分譲マンション同様に計画的な修繕工事が行われることになることから、従来分譲マンションの改修工事に参入していた工事会社だけではなく大手建設会社が本格的に参入してくることから実際に工事を行う専門工事を行う担い手の奪い合いとなり、嘗ての東日本大震災の復興工事の時に関東圏で工事の担い手が不足することになった現象が、全国で同時に発生することになります。そうなれば、より条件の良い仕事に人材は流れ工事価格の高騰に拍車がかかることになり現在、長期修繕計画で想定している概算工事金額の大幅な見直しが必要になることが容易に想像できます。このような背景を踏まえ管理組合、大規模修繕委員会は自らのマンションに必要な改修工事は何であるのかを管理会社任せにせず、自ら考えられる環境の構築が必要です。修繕積立金が一時的にショートする場合には住宅金融支援機構の「マンションすまい・る債」を積極的に活用することも選択肢に加えることをお勧めします。そのうえで、修繕積立金の増額検討を行う体制づくりも必要であり、可能であれば、マンションの改修設計を専門に手掛けている建築設計者をパートナーとして迎えることが望ましいと思います。専有部のリフォーム工事を行う場合は、いきなりリフォーム会社に相談するのではなく、自らどのようなリフォームを行いたいのかをご家族で十分話し合われた上で、水廻りの改修イメージを持つためにメーカーのショールームに行き、コーディネーターにどの様な改修を行いたいのかを伝えリフォームの提案を依頼することから始めることをお勧めします。各ショールームでは製品の見積まで無料で作成して頂けるので、ここまで行った上で複数のリフォーム会社に見積を依頼すれば見積内容を同一条件で比較することが可能になります。良くわからないことがありましたら埼管ネットでは上記のような相談を受け付けておりますのでお気軽にご相談ください。 ------------------------------------------------------------------------------------ 「マンションLife情報マガジンバックナンバー」もご覧ください。 https://saikan-net.com/magmag-backnumbers.html 「マンションLife情報マガジン」　 http://www.mag2.com/m/0001682307/ 読者返信用メールアドレス mag@saikan-net.com ------------------------------------------------------------------------------------ 発行所・編集／NPO法人埼管ネット（埼玉県マンション管理組合ネットワーク）　 https://www.saikan-net.com/　〒336-0017 埼玉県さいたま市南区南浦和3-3-17豊曜ビル2F Tel 048-887-9921　　事務所 D‐FAX:020‐4664‐6209

【マンションLife情報マガジン】　　No.24号	★ 魅力ある環境明るいマンション生活を考えるマンションLife情報マガジン【No.24号】 ------------------------------------------------------------------------------------------ 元日早々、能登半島の地震災害からあらためて日本ではどこでも地震の備えは必要であることを考えさせられました。１月７日時点で国土交通省から発表された震度５強以上の地震は石川県で計９回観測されています。震度５強の地震は埼玉県内のマンションに住まう方は東日本大震災の際に経験された方も多いかと思います。免振構造・制振構造など一部の建物を除き、耐震構造の高層階で地震に遭遇した方は結構な揺れを感じられ方も多いのではと思います。また、建物の形状により揺れの感じ方も変わります。地震入力方向に「塔状比」が高くひょろ長い建物ほど揺れは大きく感じられます。塔状比とは、建物の縦横比のことであり、地震力が作用する方向に対して建物の幅（Ｂ）が建物の高さ（Ｈ）をＨ／Ｂとして表し、Ｈ／Ｂが大きいほど揺れやすく、一方、小さければ横に長い建物であり揺れにくくなります。我が家はＳＲＣ造地上１０階建の９階にあり、東日本大震災の時には大きな揺れが発生し、部屋の食器棚からはほぼ全ての食器、ガラスが割れ部屋中に散乱し、冷蔵庫のドアヒンジは間仕切り壁に突き刺さりぽっかり穴が開き床に転倒していました。救いはその時、自宅に誰も居なかった事です。地域の防災訓練に目を移すと避難場所への移動を前提としたものが多くマンション住人はそれぞれの事情に合わせた防災訓練が必要です。地震災害時の死亡原因の多くは、家具の転倒による窒息死圧死ですので、地震災害直後の安否確認が最も大切です。ご自宅では以下の対策が講じられているか今一度確認してみてください。１．家具のレイアウト・避難経路や出入り口付近には、転倒、移動しやすい家具類を置かないようにする。・背の低い家具にするか、家具の置き方を工夫する。・寝る場所や座る場所には、なるべく家具、オープン棚を置かないようにする。２．家具備品の固定・家具を間仕切り壁にL型金具等でネジ止め固定する。・賃貸などでネジ止めが難しい場合は、突っ張り棒やストッパー式、突っ張り棒と粘着　マットなどを組み合わせる。・キャスター付き家具は常にロックし、定位置がある場合は壁や床に着脱式ベルトなど　で繋ぐ。また、地震による被害補償は地震保険だけですので、被災時の生活再建のための資金として地震保険への加入を検討することも必要だと思います。 ------------------------------------------------------------------------------------ 「マンションLife情報マガジンバックナンバー」もご覧ください。 https://saikan-net.com/magmag-backnumbers.html 「マンションLife情報マガジン」　 http://www.mag2.com/m/0001682307/ 読者返信用メールアドレス mag@saikan-net.com ------------------------------------------------------------------------------------ 発行所・編集／NPO法人埼管ネット（埼玉県マンション管理組合ネットワーク）　 https://www.saikan-net.com/　〒336-0017 埼玉県さいたま市南区南浦和3-3-17豊曜ビル2F Tel 048-887-9921　　事務所 D‐FAX:020‐4664‐6209

【マンションLife情報マガジン】　　No.23号	★ 魅力ある環境明るいマンション生活を考えるマンションLife情報マガジン【No.23号】 ------------------------------------------------------------------------------------ 今回はマンションの共有部排水配管をどのように更新を進めて行けば良いのか？筆者のマンション事例を交え話します。同マンションは築３８年目を迎え、２回の大規模修繕を経て出入口のオートロック・バリアフリー化、エレベーターの更新、直結増圧給水方式への切替え・給水配管の更新、外部建具の更新を終え、最も難解な共用部の排水配管の更新は８年後を目安に予定しています。何処までを管理組合工事とするべきか当初検討を行って来ましたが、個々住戸の事情を考慮せず管理組合工事として全て一斉に工事を進めるには専有部内装の撤去、復旧を伴うため、その工事費は配管工事費の何倍も掛かりすべての住戸の工事を実施するには億単位の更新費となるため極力共用部排水配管工事の更新費を抑えるために手間は掛かりますが、昨年度より専有部の「水廻りのリフォーム工事」に合わせ、住戸別に共有部の排水配管の更新工事を実施しています。新築時から水廻りの設備機器を交換していない住戸は設備本体の老朽化も進んでいるためそろそろ更新の時期を迎えており、ライフスタイルに合わせて専有部のプランをまるごと変えてしまうニーズの掘り起しを行うために、リフォームに対する情報発信や定期的な相談会を個別に始めたところです。これらの活動を通じて個々専有部の給排水配管の更新工事が全住戸漏れなく、実施される必要がありますが、高齢者で一人暮らしの方からは先々のことなど考えられないとの話を伺うこともあります。このような方が多くお住いのマンションでは「リバースモーゲージ融資」を活用することも検討した方が良いと思います。住宅支援機構のマンション共用部分リフォーム融資には、管理組合申込みと区分所有者申込みがあり、後者は総会で決議された区分所有者が負担する共用部分のリフォーム工事の一時金に対する、区分所有者向け融資であり、満60歳以上の方は「高齢者向け返済特例制度」が利用でき、毎月利息のみを支払い、借入金の元金は、申込人全員が亡くなられたときに、相続人の自己資金等により一括して返済又は、担保物件（住宅および土地）の売却代金により返済する制度となっています。「マンションLife情報マガジンバックナンバー」もご覧ください。 https://saikan-net.com/magmag-backnumbers.html ------------------------------------------------------------------------ 「マンションLife情報マガジン」　 http://www.mag2.com/m/0001682307/ 読者返信用メールアドレス mag@saikan-net.com ------------------------------------------------------------------------ 発行所・編集／NPO法人埼管ネット（埼玉県マンション管理組合ネットワーク）　 https://www.saikan-net.com/　〒336-0017 埼玉県さいたま市南区南浦和3-3-17豊曜ビル2F Tel 048-887-9921　　事務所 D‐FAX:020‐4664‐6209

【マンションLife情報マガジン】　　No.22号	★ 魅力ある環境明るいマンション生活を考えるマンションLife情報マガジン【No.22号】 ---------------------------------------------------------------------- 今回はマンションの長寿命化を目指すためにはどうすれば良いのか？また、これを達成するために管理組合はどうあるべきなのか？お話したいと思います。専門家に任せていれば、上手くことが進むわけではありません。個々のマンションにより、やるべきことは異なるので、日頃施設の管理を行っている管理人さんの意見に耳を傾け、理事会或いは修繕委員会が主体的に取組むべき課題が何であるかを把握することが大切です。専門家に長期修繕計画作成を依頼する時には、次のような点に留意頂くと良いでしょう。「建物の維持管理は各部材の期待耐用年数と修繕・更新工事の周期を最適化させ、出来る限りその周期年限を長く設定したり、メンテナンスフリーの材料に更新したりすることで、工事費用の圧縮を図り、無理のない修繕・更新計画を立てるように依頼する。」これに対して明確な答えを示すことが出来ない専門家はスルーした方が良いでしょう。上記の問いに答えるためには、各材料の選定において常に最新の情報を収集することが求められ、建築や設備に関する幅広い知見が求められるので、優秀な専門家を見極めることに繋がります。時代の変化に応じてバリューアップを行うことにより、建物の資産価値が損なわれないように改修工事を行うことも必要です。ただし、くれぐれも無理のない計画を立てることが肝要です。バリューアップを行う項目も住み手である皆さんの暮らしが、より快適になることや漏水などの懸念がある機能不全の心配を取り除く工事を優先的に行う必要があります。脱炭素社会における取組はとても重要なことではありますが、太陽光発電設備の設置やEV充電場の設置などは、現在これを普及させるための過渡期であり、事業予算が潤沢にある管理組合に限り検討されるべきことであるとことを頭の隅に留めておいてください。「マンションLife情報マガジンバックナンバー」もご覧ください。 https://saikan-net.com/magmag-backnumbers.html ------------------------------------------------------------------------ 「マンションLife情報マガジン」　 http://www.mag2.com/m/0001682307/ 読者返信用メールアドレス mag@saikan-net.com ------------------------------------------------------------------------ 発行所・編集／NPO法人埼管ネット（埼玉県マンション管理組合ネットワーク）　 https://www.saikan-net.com/　〒336-0017 埼玉県さいたま市南区南浦和3-3-17豊曜ビル2F Tel 048-887-9921　　事務所 D‐FAX:020‐4664‐6209 ◎このメルマガに返信すると発行者さんにメッセージを届けられます ※発行者さんに届く内容は、メッセージ、メールアドレスです ◎マンションLife情報マガジンの配信停止はこちら ⇒ https://www.mag2.com/m/0001682307.html?l=sbg16d15d4 ◎このメルマガに返信すると発行者さんにメッセージを届けられます ※発行者さんに届く内容は、メッセージ、メールアドレスです ◎マンションLife情報マガジンの配信停止はこちら ⇒ https://www.mag2.com/m/0001682307.html?l=sbg16d15d4

【マンションLife情報マガジン】　　No.21号	---------------------------------------------------------------------------- ★ 魅力ある環境明るいマンション生活を考える「マンションLife情報マガジン」【No.21号】 2023/5 ---------------------------------------------------------------------------- マンションLife情報マガジン【No.21号】今回は「脱炭素社会とマンションの関係」についてお話してみたいと思います。既存マンションが脱炭素社会に貢献する最も効果的な取組みは施設を長く使い続けることであり、即ち長寿命化を目指すことだと思います。また、居住施設であるマンションは24時間「人が活動している施設」であり、多くの水光熱を消費しているため、改修により省エネ化が進むことは大きな意義があります。賢明な管理組合では、省エネ化への取組みとして「照明設備のLED化」、「外部建具の断熱・遮熱性能のアップ」、「直結増圧給水方式によるポンプ負荷の低減」などを中長期修繕計画により適切なタイミングで更新工事を進めているものと思います。筆者のマンションでは今から２年前に共用部分の照明器具をすべてLED化したことでマンション共用部分全体の電力料金は月14万円から9万円に下がりました。近年、脱炭素社会の実現に向けた取組みとして太陽光や風力などの再生可能なエネルギーを利用して従来の火力・原子力発電に替わる発電方式を普及させることを社会の成長戦略として国・地方公共団体主導により推進されています。東京都においては2025年4月より新築住宅については一定の条件のもとで補助支援金制度を設け太陽光パネルの設置義務化の動きが進められています。既存マンションの屋上に設置する場合、設置面積の制約から限られた利用となり、荷重条件に余裕がなければ設置できません。これらの再生可能エネルギー設備は現段階では安定した設備ではなく普及のために多額の国庫補助金が投入されており「燃料費調整額」、「再生可能エネルギー発電促進賦課金」として電気料金に上乗せされています。結果として電力料金が値上がり、CO2を排出する天然ガスの利用を抑制することを意図してガス料金も値上がりしています。せっかく照明器具をLED化して減額となった電気料金も、ほぼもとに戻ってしまいました。現在普及しているシリコン系太陽電池パネルは設置から約20年で交換する必要がありますが、このまま普及が進めば廃棄も困難になり、リサイクルする仕組みを構築せざるを得ませんが、これも更なるエネルギー消費に繋がることは明白です。そのような中で「ペロブスカイト太陽電池」は2030年の実用化を目指し世界中で開発が進められており、「軽く・薄く・柔らかい」特性を活かして屋根以外の外壁やバルコニー手摺の立上りへの設置を見据えた開発が進むのではないかと思われます。建物外皮のすべてが太陽電池として利用出来るようになれば、個々マンションで消費する電力の多くを自ら供給する時代が訪れ、長期修繕計画におけるバリューアップの新たな工事項目に加わるかもしれません。「マンションLife情報マガジンバックナンバー」もご覧ください。 https://saikan-net.com/magmag-backnumbers.html ---------------------------------------------------------------------------- 「マンションLife情報マガジン」　 http://www.mag2.com/m/0001682307/ 読者返信用メールアドレス mag@saikan-net.com ---------------------------------------------------------------------------- 発行所・編集／NPO法人埼管ネット（埼玉県マンション管理組合ネットワーク）　 https://www.saikan-net.com/　〒336-0017 埼玉県さいたま市南区南浦和3-3-17豊曜ビル2F Tel：048-887-9921　FAX：048‐887‐9924 ◎このメルマガに返信すると発行者さんにメッセージを届けられます ※発行者さんに届く内容は、メッセージ、メールアドレスです ◎マンションLife情報マガジンの配信停止はこちら ⇒ https://www.mag2.com/m/0001682307.html?l=sbg16d15d4 --------------------------------------------------------------------------- ◎このメルマガに返信すると発行者さんにメッセージを届けられます ※発行者さんに届く内容は、メッセージ、メールアドレスです ◎マンションLife情報マガジンの配信停止はこちら ⇒ https://www.mag2.com/m/0001682307.html?l=sbg16d15d4

New Year～新春号～【マンションLife情報マガジン】　　No.20号	★ 魅力ある環境明るいマンション生活を考える New Year～新春号～【マンションLife情報マガジン】　　No.20号 2023/1 ---------------------------------------------------------------------- 今年はじめてのメルマガです。本年もどうぞ宜しくお願いいたします。今回は管理組合が「持続可能な管理組合活動を行うために必要なこと」について話します。昔から「マンションは管理を買え」と良く言いますが簡潔に述べると以下の２つです。 1.建築設備の維持管理が適切に実施されていること。 2.日常清掃が行き届いていること。ただし、上記はコストの面で管理費、修繕積立金を潤沢に使える管理組合は問題がありませんが、現在の限られた管理費、修繕積立金の中でやりくりして行くためには、以下の２つが重要です。 3.管理会社との緊張感を持った関係性と相互の信頼関係。 4.マンション内のコミュニティが機能していること。そして、区分所有者の共通のテーマとして「皆さんが住まうマンションをどのような思想を以って、維持し続けるのか」ということを全区分所有者で合意出来ていることが、とても重要です。それでは上記に挙げた 1.〜4.を少し具体的に話します。 1.（建築設備の維持管理）筆者のマンションでは、ある時点でマンション改修に特化した専門家と長期に渡ってコンサルタント契約を結ぶことにより、紆余曲折はあったものの今まで適切な修繕・更新を行うことが出来ました。コンサルタントを起用する余裕などないという方もいらっしゃると思いますが、マンションの建築設備に精通した理事がいる、或いは自主管理を行っている管理組合でない限り、第三者的な立場で管理組合の目線に立ったパートナーの存在は必須であると思います。 2.（日常清掃の徹底）管理会社との委託管理契約の中で日常清掃の範囲を明確にしておくことが必要です。居住者の方から清掃に関するクレームが挙がる状況になった時、そのクレームの妥当性に迷うようであれば管理会社に対して日常清掃範囲をあらためて具体的に提示頂くよう求めてみることも必要です。このような対応に難色を示す管理会社であれば、リプレイスも視野に入れ、管理組合が求めている日常清掃の仕様をあらためて定めた上で他の管理会社へ業務提案を求めてみることも必要ではないかと思います。 3.（管理会社との関係性）管理会社が提案することが、管理組合にとって本当に必要なものであるのかを管理組合が判断できる体制が整っていることが求められます。また、適切な管理業務が出来ている管理会社であれば、適切な提案を行えるはずです。ここで不必要な提案など、疑義があれば、何故その提案が必要なのかを管理会社へ説明を求めることが必要です。その時の理事会メンバーだけでは解らないことがあれば、理事長経験者や外部コンサルタントの力を借り適切な判断を下す体制を整えておくことにより、管理会社とより信頼関係を築くことができます。 4.（コミュニティ活動の促進）コミュニティ活動を促進させるためには居住者間で共通課題を持つことが必要です。ある程度の高経年マンションでは今までの管理組合活動の歴史を紐解き、過去の理事会で行ってきたことをあらためて振り返ってみては如何でしょうか。新しく区分所有者になった方には過去の歴史を共有することで、これから目指して行くべき課題をより自分ごとと感じられるように話し合いの機会を持つ茶話会からはじめてみるのも良いかもしれません。これから新年度へ向けて総括を迎えるマンション管理組合の方々も多いと思います。以上のことを参考に今一度点検してみてください。 ------------------------------------------------------------------------ 「マンションLife情報マガジン」　 http://www.mag2.com/m/0001682307/ 読者返信用メールアドレス mag@saikan-net.com ------------------------------------------------------------------------ 発行所・編集／NPO法人埼管ネット（埼玉県マンション管理組合ネットワーク）　 https://www.saikan-net.com/　編集人／土屋公司〒336-0017 埼玉県さいたま市南区南浦和3-3-17豊曜ビル2F Tel 048-887-9921　　事務所 D‐FAX:020‐4664‐6209 ◎このメルマガに返信すると発行者さんにメッセージを届けられます ※発行者さんに届く内容は、メッセージ、メールアドレスです ◎マンションLife情報マガジンの配信停止はこちら ⇒ https://www.mag2.com/m/0001682307.html?l=sbg16d15d4

Autumn ～秋号～【マンションLife情報マガジン】　　No.19	★ 魅力ある環境明るいマンション生活を考える Autumn ～秋号～【マンションLife情報マガジン】　　No.19 2022/10 ---------------------------------------------------------------------- 今回は前回の続編として排水配管の更新について話します。筆者が住うマンションでは、この10年余り中長期修繕計画に基づき共用部の修繕・更新、バリアフリー化を実施してきました。残るは共用部の排水配管の更新となり概ね8年後を目処に個々専有部の水廻りの更新計画に合わせて更新を進めているところです。専有部を含めた給排水配管を共用部の更新工事として行う事例を見ることがありますが、それに掛かるコストは膨大であり、そのコストを出来るだけ抑えるために専有部の給水配管を室内に露出配管するなど制約の掛かる提案とならざるを得ない場合があり、区分所有者の立場で考えると少々疑問に思うことがあります。専有部の更新は個々のお宅の事情がありますので、給排水配管の更新をどのような仕様で行なわなければならないのかを全戸の所有者に理解頂く啓蒙活動を理事会の専門部会或いは管理会社がルーティーンとして行い、個々の専有部の給排水配管を更新するタイミングで工事を実施することがムリ、ムダのない更新計画につながるのだと考えています。ただし、専有部の排水配管が下階の天井裏に設置されているスラブ下配下の場合に限っては専有部の横引き配管をスラブ上配下に切り替えない限り、共有部として更新しなければ対応は難しいと思われます。万事は個々マンションの中長期修繕計画に基づき計画的な修繕・更新を実施することが肝要です。また、修繕計画は５〜７年毎に見直しが必要ですが、この修繕計画の見直しとは０から造り替えるものではなく、改良を加えて行くことを意味しています。 ------------------------------------------------------------------------ 「マンションLife情報マガジン」　 http://www.mag2.com/m/0001682307/ 読者返信用メールアドレス mag@saikan-net.com ------------------------------------------------------------------------ 発行所・編集／NPO法人埼管ネット（埼玉県マンション管理組合ネットワーク）　 https://www.saikan-net.com/　編集人／土屋公司〒336-0017 埼玉県さいたま市南区南浦和3-3-17豊曜ビル2F Tel 048-887-9921　　事務所 D‐FAX:020‐4664‐6209 ◎このメルマガに返信すると発行者さんにメッセージを届けられます ※発行者さんに届く内容は、メッセージ、メールアドレスです ◎マンションLife情報マガジンの配信停止はこちら ⇒ https://www.mag2.com/m/0001682307.html?l=sbg16d15d4

「マンションLife情報マガジン」　Ｎｏ．１８ Summer ～夏号～	★ 魅力ある環境明るいマンション生活を考える「マンションLife情報マガジン」　Ｎｏ．１８ Summer ～夏号～ 2022/7 -------------------------------------------------------------------- 【マンションLife情報マガジン】No.18 今回は高経年マンションの専有部のリフォームについて管理組合理事会が考えておくべき事についてお話しします。長期修繕計画において共用部の排水配管更新は必ずしも大規模修繕工事に合わせて行うものではありませんが概ね10年後までに完了させることとした場合には、どのような工事を行うのかを区分所有者に十分に理解頂いておくことが重要です。簡単なイメージ図を作成して繰り返し啓蒙活動を実施することも必要なことだと思います。個々のマンションでは系統別に複数の住戸パターンがある場合が多いため、各住戸のパイプシャフトに共用の竪管がどのように設置されているかを専門家に相談するなどして理事会が正しく認識しておく必要があります。高経年マンションでは竪管に鋳鉄管が採用されている場合が多く、鋳鉄管は何れ更新が必要になります。竪管が通るパイプシャフトが開放廊下の点検扉に面している場合には、個々の住居専有部の水廻りのリフォームに合わせて共用部の配管工事を部分的に改修することが可能ですが、室内に更新が必要な竪管がある場合には専有部から工事を行う必要があるため、室内の間仕切りを一時的に撤去→共用配管工事→室内間仕切りの復旧が必要となり多額の費用が発生します。先日、あるマンションで同時期に一方はスケルトンリフォームの申請、もう一方からキッチン、ユニットバス、洗面、トイレの水廻り一式のリフォーム申請がありました。同マンションでは長期修繕計画において共用部の排水配管の更新計画を概ね10年後に実施する計画を立てておりましたので、スケルトンリフォームの申請住戸には工事工程に合わせて共用部工事を実施しましたが、水廻りのみリフォーム申請があった住戸に対して、工事に合わせて共用部排水配管の更新を奨めましたが、既に契約済みであるため、今から変更はしたくないとの理由で排水配管の更新はないまま工事が完了しています。上記の事例ではマンションリフォームに精通している業者であれば、状況に応じて必要な更新工事提案を区分所有者へ行うと思いますが、コストの掛かる提案をあえて行わないリフォーム会社が存在することも事実であり、水廻りやスケルトンリフォームの申請時には、申請から着手までの期間を十分にとり、事前に申請者と対面で打合せの機会を持つような取決めが必要であると感じた事例でした。「マンションLife情報マガジンバックナンバー」もご覧ください。 https://saikan-net.com/magmag-backnumbers.html ------------------------------------------------------------------------- 「マンションLife情報マガジン」　 http://www.mag2.com/m/0001682307/ 読者返信用メールアドレス mag@saikan-net.com ------------------------------------------------------------------------ 発行所・編集／NPO法人埼管ネット（埼玉県マンション管理組合ネットワーク）　 https://www.saikan-net.com/　編集人／土屋公司〒336-0017 埼玉県さいたま市南区南浦和3-3-17豊曜ビル2F Tel：048-887-9921　FAX：048‐887‐9924 ◎このメルマガに返信すると発行者さんにメッセージを届けられます ※発行者さんに届く内容は、メッセージ、メールアドレスです ◎マンションLife情報マガジンの配信停止はこちら ⇒ https://www.mag2.com/m/0001682307.html?l=sbg16d15d4

「マンションLife情報マガジン」　Ｎｏ．１７ Spring ～春号～	★ 魅力ある環境明るいマンション生活を考える「マンションLife情報マガジン」　Ｎｏ．１７ Spring ～春号～ 2022/4 -------------------------------------------------------------------- 最近、大手建設会社系列の大規模修繕工事広告がFacebookなどで目立つようになりましたが、何故でしょう？以下はあくまで筆者の個人的な意見です。この背景には、管理不全マンションが社会問題として広く知られることとなり計画的な建物修繕が重要であることが認知され、公共施設に於いても計画的な修繕が行われていなかったことに気づいた自治体からの問い合わせが増えるに至ったり修繕工事を各大手建設会社が手掛けるだけの需要ありとの判断に至ったものではないかと思います。ただし、従来からマンションの大規模修繕工事を手掛けてきた専門工事会社が行ってきた工事をそれより会社規模が大きい大手の建設会社が行えば、それに見合う経費が余計に掛かるため、比較的規模の大きな世帯数のマンションが対象になるものと思われます。大規模修繕工事において管理組合理事会が初めに行わなければならないことは、区分所有者である居住者にとって何が必要であるのかを皆さんが考え意見を取りまとめて行くことです。これは外部の専門家にはわかりません。また、専門家には、物理的に急を要することはどのような工事なのかを目視調査、修繕履歴を通して居住者にわかる様に説明して頂き、必要に応じて二次診断を行い自らのマンションに必要な工事は何なのか理解を深めることです。このような工程を経た上で個々のマンションに必要な大規模修繕工事計画仕様書を設計事務所或いはコンサルタントに作成頂いた上で複数の工事会社による競争入札を行うことが適正な工事を行うことに繋がります。どんな設計事務所やコンサルタント会社を選べば良いのかは、日頃から意見交換ができる他のマンション管理組合の仲間を持つことです。特に自主管理マンションでは、日ごろから自分達で物事を決めることに慣れているため力強い相談先となるでしょう。また、設計事務所やコンサルタント会社の業務実績を確認し、自らそのマンションを訪問して評判を聞いてみるのも良いのではないでしょうか。埼玉県マンション管理組合ネットワークでは上記のような管理組合同士が集う「土曜サロン」を毎月第１土曜日の午後に事務局での対面＋Zoomによるリモート対応を行っていますので、お気軽にWebサイトよりその旨をご記入頂きお申込み下さい。 https://www.saikan-net.com/ 「マンションLife情報マガジンバックナンバー」もご覧ください。 https://saikan-net.com/magmag-backnumbers.html -------------------------------------------------------------------------

	★　魅力ある環境　　明るいマンション生活を考える　　　「マンションLife情報マガジン」　　Ｎｏ．１６ 2022/1 -------------------------------------------------------------------- 【マンション情報マガジン新春号】管理計画認定制度がもたらすものとは？日本において人口減少する中、分譲マンションは需要と供給のバランスを考えれば、東京23区の一部を除き、これからあらたに造る必要はありません。にもかかわらずマンションは日本のほぼ全てで供給は続いています。供給が続く根本的原因は、これまで国・地方自治体が場当たり的に続けてきた都市計画に起因するところが大きいと思われます。仮にまちのあり方を無視したマンション建設であっても、企業の経済活動は定められた都市計画のルールに則ってさえいればそれを止めることは、国・地方公共団体であっても出来ません。これからのまちづくりは、少なくとも数十年先の未来を見据えて計画を立てることが必要です。闇雲に一つの目標に向かって突き進んでいる今の社会の流れには危うさを禁じ得ません。おそらくは2030年までは、分譲マンションは商品として何らかの付加価値が加えられ、今後も供給し続けられるのだと思われます。これから市場では過剰ストックとなる膨大な数の中古分譲マンションをどうにかしなければならないという考えが生まれ、優良在庫と不良在庫に選別し、不良在庫に振り分けられたマンションは物理的に健全、或いは改修可能なものは他の用途に転用し、そこから漏れた管理不全マンションは解体の流れが加速して行くのではないかと思われます。昨年12月20日にマンションの要除却認定（除却の必要性に関する認定）の対象を拡充した、建て替えの促進を図る、改正マンション建て替え円滑化法が一部施行され、外壁に剥落の恐れがあるマンションなども除却認定の対象になりました。これに先立つ12月15日、国土交通省は改正法の円滑な施行を目的に要除却認定実務マニュアル（ガイドライン）を公開しています。このマニュアルは管理不全マンションの選別の仕組みをプロセス化しているものと考えられます。これからは管理組合運営に対して行政が深く関わることが可能になることを意味しています。 2022年4月には「管理計画認定制度」が始まり、管理の内容により中古分譲マンションが優良マンションとして認定を受けることができます。今後、この認定を受けているか否かが、個々の分譲マンションの資産価値を測る重要な尺度になって行きます。「管理計画認定制度」については今後の各自治体の動向がまちづくりと大きく関わって行くことになると思われます。 ------------------------------------------------------------------------- 「マンションLife情報マガジン」　 http://www.mag2.com/m/0001682307/ 読者返信用メールアドレス mag@saikan-net.com ------------------------------------------------------------------------ 発行所・編集／NPO法人埼管ネット（埼玉県マンション管理組合ネットワーク）　 https://www.saikan-net.com/　編集人／栗原照明〒336-0017 埼玉県さいたま市南区南浦和3-3-17豊曜ビル2F Tel 048-887-9921　　事務所 D‐FAX:020‐4664‐6209

	★　魅力ある環境　　明るいマンション生活を考える　　　「マンションLife情報マガジン」　　Ｎｏ．１５　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2021/10 -------------------------------------------------------------------- 今月のマンションLife情報マガジンは、マンションの光回線開通工事に利用されている予備の空配管について、一部の通信事業会社による誤った見解があることについてお話しします。高経年マンションでも通信事業者により建設時に予備の空配管等が敷設されている場合その管路に光回線ケーブルを通し、光回線を利用できる場合があります。この場合、通信事業会社はマンション共用部のIDFまでの工事を管理組合の許可のもと光ケーブルを敷設します。 IDF以降、各住戸までの光回線開通工事は各住戸の負担により個別に契約を行っている通信事業者により光ケーブルの敷設工事が行われます。この場合、必ずしも光ケーブルを予備の空配管等に配線できるとは限りません。何らかの原因で光ケーブルを配線することが出来なかった時には共用部のIDF以降の配管工事は個々契約者の負担で行う必要があります。空配管等が管理組合の責任において維持管理されることが管理規約に示されている場合には、その空配管等を現状維持する責任は管理組合にありますが、既に敷設されている空配管等の機能更新や拡張工事の責務を管理組合が負うものではないことを管理組合は良く認識しておく必要があります。度々、この原則を無視して通信事業社が「配管が通らないのは建物管理者である管理組合の責任である」との説明を行っている場合があります。 Web上でも明確に解説しているサイトがほとんどないため、疑問に思っている方も多いのではないかと思います。ただ、単純に考えてみると光回線を各住戸で利用できるサービスを提供している事業者は新たな投資を行うことなく予備の空配管等を利用することで契約の機会を得ています。そのような中で一部の住戸が後から光回線工事を試みた時、光回線を引き込むことが出来ない状態になっていた場合には、どうすれば光回線の配管ルートを確保することができるか、調査診断を行う程度のことは通信事業者が積極的に行っても良いのではないかと思います。高経年マンションでは光回線が普及すればするほど上記と同じような状況が増えるのではないかと思います。また、これから都心部に限らず５Gエリアが拡大されると思われますので、新たに配管を敷設し直すより代替方法を検討することが有効であると思います。高経年マンションのオートロック化も光電話回線を利用して各住居と玄関集合機を新たな配管・配線工事を行うことなく、つなぐシステムも普及してきていますので、高経年マンションでもできることが結構あることも管理組合は認識しておく必要があると思います。 ------------------------------------------------------------------------- 「マンションLife情報マガジン」　 http://www.mag2.com/m/0001682307/ 読者返信用メールアドレス mag@saikan-net.com ------------------------------------------------------------------------ 発行所・編集／NPO法人埼管ネット（埼玉県マンション管理組合ネットワーク）　 https://www.saikan-net.com/　編集人／栗原照明〒336-0017 埼玉県さいたま市南区南浦和3-3-17豊曜ビル2F Tel 048-887-9921　　事務所 D‐FAX:020‐4664‐6209 ★　魅力ある環境　　明るいマンション生活を考える　　　「マンションLife情報マガジン」　　Ｎｏ．１４　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2021/3 ------------------------------------------------------------------------------------- 『マンション管理の新しい選択肢』皆さんこんにちは！筆者のマンションでは今月から第二回目の大規模修繕工事が始まりました。大規模修繕工事を通し有益な情報がありましたらメルマガでも取り上げたいと思います。今月は、これからのマンション管理の新しい運営方法の選択肢についてお話します。住戸数が50戸程度までの中小規模マンションでは、管理人さんが常駐して一切の業務を行う「全部委託方式」の管理会社への委託は管理費が割高になり、難しいと思います。また、自主管理を目指す管理組合も、会計担当理事の負担が大きくなるため、継続的にこの方式を維持することは大きな負担になります。上記は度々、NPO 埼管ネットの相談会でも居住者の高齢化が進み、自主管理方式から委託管理方式に切替えたいが委託管理費が高額であるため、どうすれば良いかなどの相談を受けることが良くあります。そのような相談を受ける中でマンション管理運営で最も労力の掛かる「管理費・修繕積立金」等の事務管理業務をスマートフォンから操作出来るアプリを管理組合へ提供することで業務が円滑に行える。また、その操作は理事長と会計理事だけ（操作人数を増やすことは可能）で完結できるものがあると他の理事から情報提供を受け、早速事務局へアプリ開発会社をお招きして話を聞いてみることにしました。概要は今まで管理会社が行っていた会計業務をアプリ内で行うことができ、金融機関の窓口で行う出入金作業や記帳のために金融機関に出向く必要なく決算書類を自動作成してくれるというものでした。お金の入出金もアプリでいつでも確認できるため、複数人により管理することで不正も起きにくい仕組みになっているようです。その他の業務は個々の管理組合のニーズに合わて業務を委託することもできるということなので上手く活用出来れば管理費の削減にもつながり良いシステムだと思います。管理組合だけではなく、管理会社としてもこのようなシステムを使うことで業務の効率化に繋がると思いました。詳しい説明は2021年２月発行の機関紙「マンションLife」及びWebの機関紙バックナンバーに掲載させて頂きますので、しばらくお待ちください。個別に情報が知りたい方、その他のご相談について埼管ネット事務局まで以下メールよりお問い合わせ下さい。 E-mail：webinfo@saikan-net.com Web：https://www.saikan-net.com -------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 「マンションLife情報マガジン」　 http://www.mag2.com/m/0001682307/ 読者返信用メールアドレス mag@saikan-net.com ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 発行所・編集／NPO法人埼管ネット（埼玉県マンション管理組合ネットワーク）　 https://www.saikan-net.com/　編集人／栗原照明〒336-0017 埼玉県さいたま市南区南浦和3-3-17豊曜ビル2F Tel 048-887-9921　　事務所 FAX:048‐887‐9924

	★ 魅力ある環境明るいマンション生活を考える「マンションLife情報マガジン」Ｎｏ．１３ ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 新年あけましておめでとうございます。本年もどうぞ宜しくお願い致します。先日、「越谷サンシティ未来会議」が主催するオンライン・シンポジウムに参加する機会に恵まれ、これからの地方都市の在り方について常々考えていることの整理にもなりました。以前、メルマガで2022年問題（営農義務を課す農地は税金を優遇するとした制度が2022年を以って終了し、大量の農地が宅地として市場に流通することになる）をテーマに話しをさせて頂きましたが、住宅業界では、これを機会に郊外の開発を目指す動きが活発になると思われます。各自治体では日本全体が人口減少に向かう中で、これからのまちづくりにはコンパクトシティへの誘導が重要であるのに何故か「民間用地はコントロール外のこと」として片付けてしまっていることが多いのではないかと思います。これから20年、30年先の未来を真剣に考えれば、人口増加が見込めない「まち」に無秩序に住宅供給を続けることにより「寂れたエリア」を出現させ、空家問題や地域防災に影を落とすことも已むを得ないものと考えているのでしょうか。無秩序な土地開発は公共インフラ整備に膨大な費用を投じることになり、維持管理しなければならないインフラを肥大化させることにもなります。また、これを地元の土木、建築業界への雇用創出と考えているなら大きな間違いで、自治体が事業費を投入しても、その100%が地元企業に還元される訳ではありません。大規模施設に至っては地元企業以外の大手企業の下請けとして一部の地元企業が、その工事に携われるだけなのです。よって地元の雇用創出を考えるのならば、地元企業で完結出来るプロジェクトには何があるのかをはじめに考えるべきだと思います。一旦造ってしまったインフラ・施設は、その瞬間から維持管理費が発生します。これからの地方都市の公共整備は、今この「まち」に住んでいる人々のためになっているのか？ということにスポットを当て「まちづくり」を考えて行く必要があります。理念なき場あたり的まちづくりは、賢明な住民の流出を招き、「まち」は衰退に至るのではないでしょうか。日本では人口は徐々に減少して行くものと考えれば、これまでの成長し続けることを前提とした「まちづくり」の発想方法を変える必要があることも自然に見えてくるのではないかと思います。それでは少しイメージしやすいように具体的な話しをしてみます。例えば、今まで首都圏通勤者のベッドタウンとして発展してきた地方都市は裏を返せば、「首都圏からアクセスし易い立地である」ということになります。電車で数十分の立地に豊かな農地があることを強みと捉えた時に、首都圏に住まう人々を対象に郊外に点在する1アール（100m2）農地の使用権を証券化したり、週末菜園家向け農地＋ロッジの設営を行う地方都市があった場合どんなことが起こるでしょうか？１）日本の食料自給率が極めて少ないことに危機感を持つアンテナの鋭い人にとって、自ら自給自足出来る環境を手に入れることが出来ることは魅力的。２）趣味として週末だけ家庭菜園をしたいと考える人へのサービス提供による農業従事者の雇用創出と農業教育システムとコミュニティの構築。３）余暇を居住地近くの体験農園で過ごす週末ミニリゾート建設需要（地元企業）と施設運営。など地元の雇用創出と都心からの「集う人口」の増加など様々な可能性があると思いませんか？これからはwithコロナを考え、住まい方も従来想定していなかった局面を迎えることになると思われます。それぞれの自治体では、各地域の特徴を活かしたブランディング（地域間競争に巻き込まれない取組み）を行うことで明るい未来が見えて来ると思います。各自治体の首長はそろそろ「横並びのまちづくり政策」から脱却し、まちの未来を考える必要があるのではないでしょうか。 --------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 「マンションLife情報マガジン」　 http://www.mag2.com/m/0001682307/ 読者返信用メールアドレス mag@saikan-net.com ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 発行所・編集／NPO法人埼管ネット（埼玉県マンション管理組合ネットワーク）　 http://www.saikan-net.com/　編集人／栗原照明〒336-0017 埼玉県さいたま市南区南浦和3-3-17豊曜ビル2F Tel 048-887-9921　　事務所 FAX:048‐887‐9924

	★ 魅力ある環境明るいマンション生活を考える「マンションLife情報マガジン」　Ｎｏ．１２【地方都市のまちづくりとは、どう在るべきなのでしょうか…？】 ---------------------------------------------------------------------------- 人口減少時代に新たな施設をつくることが果たして地域の活性化につながるのか？ある事例について書かせていただきます。筆者が住むまちでは築45年が経過した劇場施設を中心とした公共と商業の複合施設を商業棟に入居するキーテナントの撤退表明から、いつの間にか施設が陳腐化しているために賑わいが無くなったと結論付け、賑わいを取り戻すこと＝再整備計画という論理で事が進んでいるように感じています。この複合施設は今から遡ること、平成27年（2015年）度末に「公共施設等総合管理計画基本方針」の中で施設の長寿命化を目指し80年間を目処に使い続けることが市のWeb上で公表されています。同施設を設計した大手設計事務所の耐震診断報告書によれば、構造耐力上は何ら問題はない診断結果となっています。まちの賑わい創出に必要なものが、建替えという再整備方針なのでしょうか？このような発想はどこから生まれるのでしょうか？分譲マンションなどの共同住宅施設は100年間を目安に継続使用を目指す動きが高まっています。まだ使える器を壊し、膨大な事業費を掛けて施設を再整備することは誰のためになるのでしょうか？このような中で「地元がヤバい…と思ったら読む凡人のための地域再生入門」の著者である「木下斉さん」のセミナーが開催されます。まちづくりの在り方を考えるヒントになれば良いと思います。セミナー情報をシェアします。 ------------------------------------------------------------------------------- 「マンションLife情報マガジン」　 http://www.mag2.com/m/0001682307/ 読者返信用メールアドレス mag@saikan-net.com ------------------------------------------------------------------------------- 発行所・編集／NPO法人埼管ネット（埼玉県マンション管理組合ネットワーク）　 http://www.saikan-net.com/　編集人／栗原照明〒336-0017 埼玉県さいたま市南区南浦和3-3-17豊曜ビル2F Tel 048-887-9921　　事務所 FAX:048‐887‐9924

	★ 魅力ある環境明るいマンション生活を考える「マンションLife情報マガジン」Ｎｏ．１１ ---------------------------------------------------------------------------- 「コロナ禍の管理組合運営」新型コロナウィルス感染期を経て、管理組合の皆さんから「総会、理事会を開催する場合の注意点を知りたい」などの問合せを多く受けました。今後、同様な事態が再び起こることも考え、以下記載しておきます。初期段階に個々の管理組合が取り組むべきことは、地域の自治体、政府機関、専門家組織が発信する情報をいち早く入手し、新型コロナウィルスへの感染拡大防止に配慮した行動を取るために、実行可能なルール（出席者の健康状態の確認・集会場所の換気・マスクの携行・手指や使用した机椅子などの消毒）を定め居住者全員で実行することが肝要です。通常総会では次年度の活動計画など様々な資料を作成するための作業期間が必要ですが、感染期に各理事役員が長時間の作業を行うことにより三密となる状態をつくることは避けたいものです。緊急避難措置として通常総会や理事会の開催は規約に拘らず、開催時期を延期することも必要です。また、議案についても長時間の議論を要するものは極力避け、議決権行使書・委任状の提出を即し、直接総会に出席することを極力控えて頂くことを事前に居住者へ周知することが必要です。一方、理事会活動は新型コロナウィルス感染拡大を恐れて一切の活動を停止する訳にも行きません。感染期に対面で理事会を開催する場合には、あらかじめ審議する議案を限定し、４５分程度の短時間で会議を終了させることにより三密を避ける行動につながります。そのためには事前に議案毎に少人数で分科会を開き、個々の分科会担当者と理事長が情報共有した上で他の理事へ意見を求め方針を定めるなどの対応を行うことが必要になります。最後に、理事会の在り方について、新型コロナウィルスが終息するまでには数年は掛かることを念頭に置き、「オンライン会議による理事会」或いは「オンライン会議を併用した理事会」を正規な理事会会合とするために「Web会議システム運用規則」等を作成し理事会の持続可能な開催方法の道を探ることも必要ではないかと思います。「マンションLife情報マガジン」Ｎｏ．１１　終わり ----------------------------------------------------------------------------

	★　魅力ある環境　　明るいマンション生活を考える　　　「マンションLife情報マガジン」　　Ｎｏ．１０　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2019/6 ------------------------------------------------------------------------------- 「福祉とマンションLife」 ------------------------------------------------------------------------------- しばらく振りのメールマガジンの配信になります。今回は、「福祉とマンションLife」について、常々思っていることを綴ってみます。私の住まうマンションは住戸数86+店舗数8の規模で、1階には100m2弱の集会室が一つあります。ただ、この集会室も管理組合や自治会の年1回の総会と月1回の理事会定例に使用されている程度で、利用頻度は極めて少ない状況です。市内にも同様のマンションは多数あります。オフィスや商業ビルならば、稼働していないスペースがあれば、如何に利活用出来るかを探るのが当たり前であり、なんとも勿体ないものだと思います。このような街中に眠っているスペースを個々の管理組合、自治会が積極的に活用できるシステムを構築すれば、街の活性化につながり様々な可能性が生まれると思います。例えば、地域包括支援センターの出先施設として、集会室が居住者や近くの方々の憩いの場として機能したり、介護施設と住居の中間的な役割を担うことが出来るのではないかと思います。このような取組みを促進するためには個々の施設管理者に対してインセンティブ（動機付け）がはたらく仕組みも必要です。例えば、マンション施設の改修費用の公的支援やコミュニティ活動や運営ノウハウの提供などが挙げられます。この様な働きかけが、地域の自治体とマンションが有機的に結びつき強固なコミュニティの輪となり「地域包括ケアシステム」の一翼となり得るのではないでしょうか。近年、人口減少を迎える中で、高齢者が増加するから福祉施設を増やさなければならないという単純な考え方には少々疑問を感じます。民間の福祉施設を闇雲に増やしても、そこで働く人たちは利益を追求する経営者とサービスを受ける入居者との板挟みとなり、過酷な労働条件を強いられている現実があり疲弊しています。そのような環境下で明るく健康的な暮らしができるのでしょうか？居住者の高齢化が進んだ高経年マンションでは、運営に積極的な役員が不在となれば自助のみに任せていては、例え立地条件が良くても、将来スラム化してしまうマンションも出てくるでしょう。各方面の政策課題でも「人生100年時代で健康年齢を伸ばせるよう現役世代を含め、予防・健康へのインセンティブ措置を強化する必要があるのではないか」との討議も行われています。老いても健康で楽しく、明るい生活が出来る社会システムが出来たらいいですね！良いアイデアがありましたら、ご意見ください。 ------------------------------------------------------------------------------- 「マンションLife情報マガジン」　 http://www.mag2.com/m/0001682307/ 読者返信用メールアドレス mag@saikan-net.com ------------------------------------------------------------------------------- 発行所・編集／NPO法人埼管ネット（埼玉県マンション管理組合ネットワーク）　 http://www.saikan-net.com/　編集人／栗原照明〒336-0017 埼玉県さいたま市南区南浦和3-3-17豊曜ビル2F Tel 048-887-9921　　事務所 FAX:048‐887‐9924 -------------------------------------------------------------------------------

	----------------------------------------------------------------------------------------------- ★　魅力ある環境　　明るいマンション生活を考える　　　「マンションLife情報マガジン」　　Ｎｏ．９　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2019/2 ----------------------------------------------------------------------------------------------- 「高経年マンションの修繕計画とバリューアップの合意形成」 ------------------------------------------------------ 今回は「高経年マンションの修繕計画とバリューアップの合意形成」と題してお話ししたいと思います。築年数が30年を超えるマンションは、大規模修繕工事の内容も多岐に渡ります。目に見える屋上防水、外壁塗装工事に加えて、給排水設備や開口部の更新などの機能更新を図るものなどの検討も必要になり、マンション内の合意形成がとても重要になってきます。コミュニティが活発なマンションでは、日頃から居住者間で必要な修繕工事や新たに行った方が良いバリューアップ工事などについて情報を共有しているため、大規模修繕工事を事業化するにもスムーズです。一方、マンション内のコミュニティが薄い場合には、事前に居住者へ討議の機会を設けても意見がないので、理事会が検討した案をいざ、住民説明会や予算化のために必要となる総会審議の段階になってから突然反対意見が出て、合意形成を図ることが難しい状況に陥ることがあります。何故このような状況になるのでしょうか？それは、以下のように様々な思いを持つグループが区分所有の中に混雑しているからだと思います。１．資産価値を落とさない、陳腐化させないことを第一に考えているグループ２．後々、どうなるかわからない計画なので、とにかく出来るだけ支出を抑えた方が良いと考えているグループ３．自分が生きているかもわからない先のことまで考えられないとするグループ４．区分所有している自覚があまりなく、管理会社、理事会に任せていれば良いと考えているグループそれでは、それぞれの考えを持つグループに歩み寄りを持って貰うためには、どうすれば良いのでしょうか？上記グループが歩み寄るイメージとして、企業に置換えて考えるとわかり易いかもしれません。社員全員が活き活きとしている企業では、その組織の理念を個々の社員が共有しているのではないでしょうか。中々このような企業も希少であると思いますが、皆さんが仕事先を選ぶ時に「理念」を全く持たない企業に入りたいと思いますか？答えはNOですよね！マンションにとって「理念」とはなんでしょうか？それは、そのマンションをいつまで維持し続け、いつ区分所有を解消するのか？などの最終的な「出口戦略」が明確になっていることだと思います。それが明確に出来れば、個々の考えを持っていたグループも考え方を軌道修正し、他グループの考えについて、歩み寄るきっかけを持つことが出来るのではないかと思います。このテーマは、今後セミナーでも取り上げたいと考えています。 -------------------------------------------------------------------------------------------------- 　　「マンションLife情報マガジン」　 http://www.mag2.com/m/0001682307/ 読者返信用メールアドレス mag@saikan-net.com ------------------------------------------------------------------------------------------------- 発行所・編集／NPO法人埼管ネット（埼玉県マンション管理組合ネットワーク）　 http://www.saikan-net.com/　編集人／栗原照明〒336-0017 埼玉県さいたま市南区南浦和3-3-17豊曜ビル2F Tel 048-887-9921　　事務所 FAX:048‐887‐9924 -------------------------------------------------------------------------------------------------

	----------------------------------------------------------------------------------------------- ★　魅力ある環境　　明るいマンション生活を考える　　　「マンションLife情報マガジン」　　Ｎｏ．８　　（新年号）　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2019/1 ----------------------------------------------------------------------------------------------- 『私たちが住まう街の未来』一段と寒さが増していますが如何お過ごしでしょうか。昨年末は忙しさにかまけて情報マガジンの発行をさぼってしまいましが、本年も引き続きどうぞよろしくお願い致します。今回はマンションの外に出て「私たちが住まう街の未来」についてお話しをしてみたいと思います。人口減少、高齢化時代を迎え、私たちの住まう街は、これからどのように変化して行くのでしょうか？首都圏郊外の駅前市街地で良くあるケースとして、その郊外に大規模商業施設が立地したために、駅前に立地する商業拠点の集客力は減少し、その役割を終えるという現象があります。あなたの街がそのようになったらちょっと寂しいですか？でも、あまり悲観しないでください。これも「都市構造の変化」の一部と考て、新しい時代にあった街づくりのチャンスと捉えることができれば、明るい未来が見えてくると思います。これから益々、「人口減少」は東京23区の一部を除き免れ得ない状況です。数十年先には、多くの自治体は単独では存続できない時代が訪れることが予見されます。今後、各自治体では、居住者の高齢化・人口減少・歳入減少をイメージした街づくりが求められます。一方、「都市構造の変化」により賑わいのなくなった街は、どう再生すれば良いのでしょうか？その答えは「商業拠点」として存続できなくなった施設を、「高齢化時代」のニーズに向け、福祉の核となる「介護施設」用途として再生することが考えられます。共働き世代の暮らしを支える「保育施設」を併設し、福祉と生活サービスを有機的に結びつけ、地域サービスの効率化を図る拠点として再構築することも考えられます。また、隣接地の大型マンションの集会室を利用して、福祉サービスを提供することが可能になれば、居住者が高齢化したマンションの管理運営と介護支援のコラボレーションが生まれます。昨今マンション問題になっている「二つの老い」に対する解決策を見出すことにもなります。このような構想が、首都圏郊外の駅前に横展開できれば、新しい社会制度改革にもつながるのではないでしょうか。 -------------------------------------------------------------------------------------------------- 　　「マンションLife情報マガジン」　 http://www.mag2.com/m/0001682307/ 読者返信用メールアドレス mag@saikan-net.com ------------------------------------------------------------------------------------------------- 発行所・編集／NPO法人埼管ネット（埼玉県マンション管理組合ネットワーク）　 http://www.saikan-net.com/　編集人／栗原照明〒336-0017 埼玉県さいたま市南区南浦和3-3-17豊曜ビル2F Tel 048-887-9921　　事務所FAX:048‐887‐9924 -------------------------------------------------------------------------------------------------
	----------------------------------------------------------------------------------------------- ★　魅力ある環境　　明るいマンション生活を考える　　　「マンションLife情報マガジン」　　Ｎｏ．７　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2018/11 ----------------------------------------------------------------------------------------------- 『分譲マンションのインスペクション』について今回は、マンション価値にも影響するインスペクション（診断・調査）についてお話したいと思います。中古住宅の流通を目的に2016年に宅建業法が改正され、2018年4月1日施行されました。今回の改正は、国の推進する住生活基本計画にもとづいた、既存住宅（中古住宅）の流通活性化の一環であると言えます。国土交通省では既存住宅流通の市場規模を、2025年には現在の約２倍に押上げる指標を掲げています。宅建業法は主に宅建業者（不動産会社等）を対象としているものですが、今回の改正では新しく建物状況調査制度が導入されることになり、マンション管理組合にも影響があるものも含まれています。分譲マンションに関連する「インスペクション制度」とは建築士が当該マンションの専有部分に加え屋上・外壁・エントランスから当該占有部分までの共用部について、「劣化状況等の有無」の調査・診断を行います。また、この診断を行うことにより「既存住宅売買瑕疵担保保険」に加入できるようになります。マンションを売却する際に上記のインスペクション（調査・診断）を事前に行うことにより、買い手に対して「調査・診断済み」であるという安心感を与える事ができます。そのため、「インスペクション制度」はマンションの価値を上げる方法として今後、普及して行く可能性が高いです。管理組合員としてインスペクションを希望する区分所有者に対して、共用部分のインスペクションを許可するか否かの判断が必要になります。上記の制度を認める管理組合が多いと思われますが、トラブルを避けるためにも、申請手続きの具体的な方法など、管理組合で定めておいた方が良いでしょう。 -------------------------------------------------------------------------------------------------- 　　「マンションLife情報マガジン」　 http://www.mag2.com/m/0001682307/ 読者返信用メールアドレス mag@saikan-net.com ------------------------------------------------------------------------------------------------- 発行所・編集／NPO法人埼管ネット（埼玉県マンション管理組合ネットワーク）　 http://www.saikan-net.com/　編集人／栗原照明〒336-0017 埼玉県さいたま市南区南浦和3-3-17豊曜ビル2F Tel 048-887-9921　　事務所 D‐FAX:020‐4664‐6209 -------------------------------------------------------------------------------------------------
	----------------------------------------------------------------------------------------------- ★　魅力ある環境　　明るいマンション生活を考える　　　「マンションLife情報マガジン」　　Ｎｏ．６　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2018/10 ----------------------------------------------------------------------------------------------- 「2022年問題」についてついこの前まで残暑が続いていましたが、朝晩は一気に肌寒くなってきました。今回は近い将来の話として、生産緑地が宅地化へ向かう「 2022 年問題」について、少しお話をしたいと思います。地方圏に限らず大都市圏の郊外（田園）には「生産緑地」というものがあります。これは、 1992 年農地の固定資産税が高騰し、農業が続けられないとの危機農家に対して、向こう 30 年農家を継続すれば「生産緑地」として指定を受け「営農義務」を課す農地は税金を優遇するとした制度です。 2022 年を以って、その優遇制度の期限を迎え大量の農地が宅地へ転用できるようになります。自治体への買い取り申し出も可能となり、一気に宅地過剰な状況になると言う問題をはらんでいます。郊外（田園）には今後、新築マンションの建設が増えるものと思われます。そうなれば、中古マンション市場も一気に需給バランスが崩れる事が予想されます。また、これからの中古マンション市場は維持管理と共用部の適切な修繕が行われているかを問われる時代になります。今までは占有部分だけを資産と捉えていた方も、共用部分も大切な資産であることを認識するべきだと思います。これからは、共用部の維持管理にもっと関心を持ち、ご自分の住まうマンションのバリューアップ（陳腐化対策）も考えた修繕計画を行うことが肝要です。共用部の維持管理に無関心でいると、周辺マンションとの相対的な資産価値下落にも繋がりかねません。資産保全の為にも、管理組合運営に積極的に参加しましょう！ -------------------------------------------------------------------------------------------------- 「マンションLife情報マガジン」　 http://www.mag2.com/m/0001682307/ 読者返信用メールアドレス mag@saikan-net.com ------------------------------------------------------------------------------------------------- 発行所・編集／NPO法人埼管ネット（埼玉県マンション管理組合ネットワーク）　 http://www.saikan-net.com/　編集人／栗原照明〒336-0017 埼玉県さいたま市南区南浦和3-3-17豊曜ビル2F Tel 048-887-9921　　事務所 D‐FAX:020‐4664‐6209 -------------------------------------------------------------------------------------------------

	----------------------------------------------------------------------------------------------- ★　魅力ある環境　　明るいマンション生活を考える　　　「マンションLife情報マガジン」　　Ｎｏ．５　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2018/9 ----------------------------------------------------------------------------------------------- 「不適切コンサルタント」の問題についてまだまだ暑さが続く中、皆さま如何お過ごしでしょうか。今回は、昨今問題となっている「不適切コンサルタント」の問題を取り上げてみます。残念なことですが、大規模修繕工事のコンサル業務を低額で受託し、自社にバックマージンを支払う施工会社が大規模修繕工事を受注できるように不適切な工作いわゆる「利益相反行為」を行う設計コンサルタント会社の存在が指摘されています。その結果は割高な工事費や、施工品質の低下となって、管理組合に経済的損失を与えることになります。このような不正行為は、民法１０８条、「自己契約及び双方代理の禁止」に該当し法律違反行為となります。コンサルタントを起用する際には、このようなことがある事を踏まえておくことが必要です。施工者の選定についても全てをコンサルタントに丸投げするのではなく、基本的な決定事項は管理組合が主体的に関わって行くことが必要です。大規模修繕を控えている管理組合の皆さんは、工事実施の数年前から様々な検討をすることになりますが、具体的な工事計画に向けて、何が必要なのかを以下に記して行きます。１、基本計画の策定本来は個々のマンションに応じた中長期修繕計画を作成しておくことが必要です。しかしながら、多くの場合には、国交省の長期修繕計画ガイドラインなどの修繕周期を基に、時期が来ると、管理を委託している管理会社から、「そろそろ、大規模修繕の実施時期ですが、検討してみては如何でしょうか？」と言う工事の打診が理事会に来ます。長期修繕計画ガイドラインは、概ねの修繕時期を示しているもので、この時期が到来したから、即工事を実施すべきと言うものではありません。修繕周期は個々マンションの条件によって違ってきます。修繕積立金残高と実施工事計画の予算等、管理組合に合った計画を十分検討し、無理のない計画を立てましょう。従来、大規模修繕の周期は12年程度と言われてきましたが、現在では建築材料の品質向上や建築技術の進歩により15～18年の周期で行っても問題はないと言われるようになりました。２、専門委員会の設置修繕工事を行うにあたって、３～４年前から十分、時間をかけ協議する事が理想的です。工事実施には、区分所有者の合意形成が必要です。大規模修繕工事の実施を総会で可決するまでには、多種、多様な困難が待ち受けています。また、工事を着実円滑に行うには、様々な事情に精通する人材、工事に関する専門性のほか、合意を形成するには入居者間のコミュニティーの醸成も重要です。適切な人材を選定し、諮問機関として総会で専門委員会を設置する事が望ましいでしょう。そして、専門委員会の検討結果を踏まえて理事会で基本計画を決定します。３、専門家の選定大規模修繕工事を進めて行く上で専門的知識を持った外部の専門家に依頼して行うのが一般的です。工事発注に関しては理事会が主導し、施工会社の選定時に公正な競争原理を働かせる事が重要です。工事を実施する方式としては以下の方式がります。（１）設計監理方式設計事務所を選定し、大規模修繕工事の設計全般と工事監理を委託する方式です。設計事務所が作成した設計図書に基づき施工会社が工事を行い設計事務所が工事の品質をチェックすます。設計と施工が分離した方式で品質の確保が期待できます。ここで、注意したい事は冒頭で記述した「不適切コンサルタント」の問題です。設計事務所の業務報酬は建築物の安全性の確保と質の向上を図るために設計、施工監理の等の業務が適切かつ円滑に行われるよことを目指し国交省告示で基準を定めています。この基準に従えば、同じ内容の業務であれば、複数の設計事務所から設計監理業務の見積を取得しても、見積に大差は無い筈です。極端に安い金額で受注するコンサルタント会社は、施工会社からバックマージンやキックバックを受け取って安価な受注金額の補填をしている場合が指摘されています。このような場合は、施工会社選定に関しては見積り合わせなどの競争形式を取るが、最初から施工会社が決まっている出来レースを仕組んでいる可能性がありますので注意が必要です。（２）責任施工方式信頼できる施工会社を選定し。調査診断、改修設計、工事費の算出から実際の工事までの全てをこの一社に請け負わせる方式です。設計と施工が一体なので専門的な第三者のチェックが入らないので工事の品質の面で不安が有ります。４、資金計画資金計画は長期修繕計画に沿って過不足なく計画することが肝要です。長期修繕計画の上で資金（修繕積立金）が不足する場合は、一時金の徴収を避けるよう、早めに適正な修繕積立金へ改定することをお勧めします。一時金の徴収や修繕積立金の高額改定を避けるためには借入金も有効な手段ですが、長期修繕計画を踏まえて今後必要になる資金を考慮した返済計画を立てることが必要です。日常住んでいる、建物も経年により、傷んできます。居住者にとって建物の補修、修繕などの機能保全は必須ですが、建物の機能を向上させ、将来に亘り、快適な暮らしを確保することも重要です。管理組合で合意形成を諮りながら、きちんと対応して行く事が大切です。 -------------------------------------------------------------------------------------------------- 　　「マンションLife情報マガジン」　 http://www.mag2.com/m/0001682307/ 読者返信用メールアドレス mag@saikan-net.com ------------------------------------------------------------------------------------------------- 発行所・編集／NPO法人埼管ネット（埼玉県マンション管理組合ネットワーク）　 http://www.saikan-net.com/　編集人／栗原照明〒336-0017 埼玉県さいたま市南区南浦和3-3-17豊曜ビル2F Tel 048-887-9921　　事務所 D‐FAX:020‐4664‐6209 -------------------------------------------------------------------------------------------------
	----------------------------------------------------------------------------------------------- ★　魅力ある環境　　明るいマンション生活を考える　　　「マンションLife情報マガジン」　　Ｎｏ．４　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2018/7 ----------------------------------------------------------------------------------------------- 【マンションの生活に欠かせない設備のお話】皆さんこんにちは、ちょっとご無沙汰していましたが、第４回目のメルマガを配信致します。先月６／１７（日）セミナーを開催しました。セミナーのテーマは「マンションの給排水管設備」についてです。皆さん「給排水管設備」と聞くと「なんか難しい」とか、「素人には無理、専門家に任せないと」等、はじめから思考を停止してしまっていませんか！そんなマンションにありがちな良くある事例として、まだ工事が必要ないのに「一般的な長期修繕計画表」通りに、工事を実施してしまっていることがあります。「給排水管設備」も皆さんの大事な共有財産です。他人任せで良いわけはありません。基本方針の決定は管理組合の理事会が主体的立場で行う必要があります。その上で良きパートナー（専門家）を見つけることです！以下に給水管と排水管について基本的なことをお伝えします。給水管の劣化は、配管の種類・配管、継手の材料・水質・施工品質・配管環境・維持管理・経年などの要因で違いが出るので、マンション毎にその劣化速度は違うことになります。劣化が進行すると、給水管に穴があいたり、管が破断したりして、漏水事故が発生し、下階住戸に迷惑をかけることになります。マンションの給水管には、建築年度により、使用している配管が違いますが、25年以上経過しているマンションの場合防食型ではない継手が使用されており、築後20年頃より赤水の発生や、漏水事故に至るケースがあります。劣化要因は種々ありますが、先ずどのような種類の管材料を使用しているかを確認する事が重要です。排水管の劣化も、排水の質・排水配管材料・施工品質・配管環境・維持管理・経年等の要因で違いが出るので、マンション毎にその劣化速度も違ってきます。劣化が進行すると、排水管に穴があいたり、継手が割れたりして漏水事故が発生し下階住戸に迷惑をかけることに至るケースがあります。また、マンションの排水管には、塩ビ管と鉄管が使用されているケースが多く、鉄管は築後20年頃より漏水事故に至るケースがあります。劣化要因は種々ありますが、まずはどの種類の管材料を使用しているか？確認することが重要です。「給排水管設備」について「もっと詳しい話を聞きたい！相談したい！」方はNPO埼管ネット事務局までお気軽にご相談ください。 -------------------------------------------------------------------------------------------------- 　　「マンションLife情報マガジン」　 http://www.mag2.com/m/0001682307/ 読者返信用メールアドレス mag@saikan-net.com ------------------------------------------------------------------------------------------------- 発行所・編集／NPO法人埼管ネット（埼玉県マンション管理組合ネットワーク）　 http://www.saikan-net.com/　編集人／栗原照明〒336-0017 埼玉県さいたま市南区南浦和3-3-17豊曜ビル2F Tel 048-887-9921　　事務所 D‐FAX:020‐4664‐6209 -------------------------------------------------------------------------------------------------

	----------------------------------------------------------------------------------------------- ★　魅力ある環境　　明るいマンション生活を考える　　　「マンションLife情報マガジン」　　Ｎｏ．３　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2018/6 ----------------------------------------------------------------------------------------------- 【マンション運営のちょっとマニアックな情報】皆さんこんにちは、第３回目のメルマガを配信致します。敷地内駐車場を外部の人に貸したり、屋上共用部分を携帯電話会社にアンテナ基地局として貸したりして、税務署より「所得税」を課税されている管理組合はありませんか？この様な場合は税務署に対して、「区分所有法に照らし、課税はおかしい」と抗議出来るのです。その条件どんなものでしょうか？区分所有法第19条には「各共有者は、規約に別段の定めがない限り、その持分に応じて、共用部分の負担に任じ、共用部分から生ずる利益を収取する。」と言う規定があります。これは、区分所有者個々が外部から得た収入の分配を受ける権利を有すると言うことになります。一方、税務署は共用敷地である駐車場を外部の第三者に賃貸し、駐車場料金を受け取っている場合や屋上共用部分を携帯電話会社へ賃貸しているマンションを探し、管理組合の所得とみなされ法人税が課されるケースがありました。このような場合は、区分所有法第19条を適用し、「支払い拒絶」を申しいれることができます。判例より課税される場合とそうではない場合の２つを課税義務のある場合⇒ただ単に外部の第三者から管理組合に賃貸料が支払われ、このお金を「修繕積立金」に繰り入れている場合。課税義務のない場合⇒総会において、外部の第三者からの賃貸料は、各区分所有者に帰属するのであり、共有部分の持ち分割合に応じて区分所有者に分配する。と決議し、その後その受け取った賃貸料は、「修繕積立金、又は建物の最終処分としての解体費用に充当する。」　と決議し、議事録に明記して置けば、対抗要件が具備出来ます。管理組合の理事、理事長には是非、知っておいて頂きたいと思います。関連情報の詳細は2018年2月15日発行の「マンションﾗｲﾌLife」に掲載していますので、リンクページよりご確認下さい。 http://www.saikan-net.com/userpage/life/122/122-3.html -------------------------------------------------------------------------------------------------- 　　「マンションLife情報マガジン」　 http://www.mag2.com/m/0001682307/ 読者返信用メールアドレス mag@saikan-net.com ------------------------------------------------------------------------------------------------- 発行所・編集／NPO法人埼管ネット（埼玉県マンション管理組合ネットワーク）　 http://www.saikan-net.com/　編集人／栗原照明〒336-0017 埼玉県さいたま市南区南浦和3-3-17豊曜ビル2F Tel 048-887-9921　　事務所 D‐FAX:020‐4664‐6209 -------------------------------------------------------------------------------------------------
	---------------------------------------------------------------------------- ★　魅力ある環境　　明るいマンション生活を考える　　　「マンションLife情報マガジン」　　Ｎｏ．２　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2018/4 ---------------------------------------------------------------------------- ～「新任理事役員さんに一言」～埼管ネットのメルマガ第２号の発行が少し遅れました^ ^ 今年もあっという間にもう４月も中旬を過ぎました。GW明けには通常総会を控え、新任の理事役員さんに代わる管理組合も多いと思います。それに因んで、お話をさせていただきますね！現在、多くの管理組合では管理会社にマンションの管理を委託していると思いますが、「管理会社に任せておけば安心」と思っていませんか！でもマンションは、ホテルではないので、そのような幻想は持たない方が良いでしょう。管理会社は管理委託契約に基づき業務を遂行するものであり、契約以外のサービスを行うことはありません。　建物の維持管理・修繕計画、出納・組合運営に関わる方針は、管理組合が主体となり決定する必要があります。その中で管理会社に任せた方が合理的なものについては作業を任せることが肝要です。「そんなこと言ったって、管理組合役員は他に仕事もあり、無理、それに管理に精通している訳でもないし…」と思った方いますよね！　その気持ちが、管理会社任せになってしまうきっかけです。　確かに管理会社にはノウハウもあり優秀な人材も豊富です。しかしながら、管理会社も営利を目的とした組織です。管理組合が他力本願と知れば…徐々に管理会社主導で多くの事が決められてしまうことが、常態化し区分所有者が益々、管理に無関心となり、形骸化された理事会組織が出来上がります。皆さんのマンションは大丈夫ですか！？今一度、理事会の決定事項がどのように決められているのか点検してみてください。管理組合にとって、最も必要なことは、施設を適切に運営することです。そのためには、現状把握と長期的な将来設計が必要です。また、建物の高経年化と管理組合員の高年齢化を考えた場合、将来を見据えた対応も必要です。埼管ネットでは、マンションの中長期修繕計画から理事会運営に至るまで様々なアドバイスを行っています。お気軽に事務局まで、ご相談ください。埼管ネットウェブ http://www.saikan-net.com/ ------------------------------------------------------------------------- 　　「マンションLife情報マガジン」　 http://www.mag2.com/m/0001682307.html 読者返信用メールアドレス mag@saikan-net.com ------------------------------------------------------------------------ 発行所・編集／NPO法人埼管ネット（埼玉県マンション管理組合ネットワーク）　 http://www.saikan-net.com/　編集人／栗原照明〒336-0017 埼玉県さいたま市南区南浦和3-3-17豊曜ビル2F Tel 048-887-9921　　事務所 D‐FAX:020‐4664‐6209 ------------------------------------------------------------------------
	★　魅力ある環境　　明るいマンション生活を考える　　　「マンションLife情報マガジン」　　Ｎｏ．１　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2018/3 ----------------------------------------------------------------- http://www.mag2.com/m/0001682307.html 読者返信用メールアドレス mag@saikan-net.com ----------------------------------------------------------------- ～　「民泊問題」について　～ NPO埼管ネットでは、マンションに住まうために必要な情報をメルマガを通じて配信させて頂きます。第１号は、観光客の宿泊先を確保する事に端を発した「民泊問題」についてお話しさせて頂きます。「良好な住環境を守りたいので、民泊規約の改正をしたいが、特別決議事項に委任状が足りない！どうしたら良いの？」「うちのマンションでは管理組合運営に無関心な組合員、総会当日の出席者数及び委任状もやっと半数が集まる状況…」これでは民泊の規約改正は出来ないと思っていませんか？このような場合は「使用細則」に次のように定めれば、特別決議とする必要はなくなります。（使用細則とは規約で守るべきマナーを詳細に遵守するためのルールです。）普通決議事項で「不特定の第三者を対象とした旅館業及びこれに準じる行為は禁止とする」とすれば、民泊禁止の対応となります。あくまでも規約変更して明記すべきが望ましいですが、規約変更が難しい時は、この方法で普通決議として管理組合の意向を使用細則に盛り込んでおくべきです。詳しくは、昨年秋発行しました以下の埼管ネット機関紙「マンションLife秋号」をご覧下さい。（機関紙では特別決議を前提とした説明になっています。） ↓ ここをクリックするとリンクページへ飛びます。 http://www.saikan-net.com/userpage/life/121/121-6.html ----------------------------------------------------------------------- 　　「マンションLife情報マガジン」　 http://www.saikan-net.com/sample-index.html ----------------------------------------------------------------------- 発行所・編集／NPO法人埼管ネット（埼玉県マンション管理組合ネットワーク）　　編集人／栗原照明〒336-0017 埼玉県さいたま市南区南浦和3-3-17豊曜ビル2F Tel 048-887-9921　　事務所 D‐FAX:020‐4664‐6209 -----------------------------------------------------------------------